Feil ved «splitter nytt bad» i leilighet: delvis medhold (FinKN 2024-225)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Trøndelag fra 1981, solgt «som den er» for 2,73 millioner kroner og overtatt 5.7.21. Salgsoppgaven omtalte et splitter nytt bad fra 2020, bygget av faglærte, og kjøper kunne få et våtromsbevis. Tilstandsrapporten ga badet TG 0 og 1 (ingen avvik, eller mindre avvik uten behov for tiltak). Selger hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppgitt at badet var totalrenovert av fagfolk.

I slutten av september 2021 begynte det å knirke i baderomsgulvet. Ved nærmere undersøkelser fant kjøper bom og løse fliser. Firmaet som bygde badet var gått konkurs, så kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) til megler og til selskapet. En takstmann fant blant annet at gulvet utenfor dusjen var nesten flatt, at det manglet en oppkant med tetting ved døren, og at det manglet dreneringshull fra den innebygde sisternen. En annen takstmann, engasjert av selskapet, fant dessuten utette rørgjennomføringer inne i dusjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 431 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnaden for en full rehabilitering. I tillegg krevde kjøper 36 000 kroner i erstatning for kostnader til alternativt bosted mens arbeidet pågikk, og forsinkelsesrente fra 24.6.22.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, erkjente at badet hadde en vesentlig mangel og at kjøper hadde krav på prisavslag. Men selskapet mente at badet kunne utbedres lokalt, og at kravet derfor var begrenset til den rimeligere kostnaden. Selskapet mente også at erstatning ikke kunne kreves, fordi feilen var skjult og lå utenfor selgers kontrollansvar.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først kjøper delvis medhold. Det la til grunn lokal utbedring til 87 500 kroner og tilkjente 15 000 kroner i erstatning. Kjøper klaget til nemnda og la frem nye opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold var avgjørende.

For det første prisavslaget. Nemnda la til grunn at prisavslaget skal settes etter den rimeligste forsvarlige måten å utbedre feilen på (§ 4-12). Der det ligger frem flere uttalelser og tilbud, går nemnda ut fra det som er mest sannsynlig.

For det andre utbedringsmetoden. Etter sekretariatets vurdering hadde både rørleggeren og murmesteren kommet til at lokal utbedring ikke lenger var mulig, og ingen ville påta seg den. Nemnda fant det derfor sannsynliggjort at lokal utbedring ikke lenger var forsvarlig, og at badet måtte rehabiliteres.

For det tredje beløpet. Nemnda var i tvil om murmesterens tilbud på 431 250 kroner skulle legges til grunn. Rørleggerfirmaet hadde gitt et tilbud som også dekket riving og nytt bad med rørlegger, elektriker, snekker og murer. Kjøper hadde ikke forklart hvorfor det tilbudet skulle sees bort fra, og hadde selv skrevet at de to tilbudene samsvarte. Prisavslaget ble derfor satt til 263 325 kroner, pluss forsinkelsesrente. Det ble ikke gjort fradrag for at badet ble bedre enn før, siden det var helt nytt. Kjøper fikk også hele erstatningskravet på 36 000 kroner, fordi beløpet virket nødvendig og rimelig og ikke var bestridt.

Det ble bare delvis medhold fordi kjøper ikke nådde frem med hele prisavslagskravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et prisavslag ikke automatisk følger det høyeste tilbudet. Nemnda velger den rimeligste forsvarlige løsningen, og det er kjøper som må sannsynliggjøre at en billigere løsning ikke fungerer. Når flere tilbud ligger på bordet, teller det hvilket som er best begrunnet, og et tilbud som kjøper selv har omtalt som likeverdig, kan bli lagt til grunn.

Saken viser også at nye opplysninger som kommer etter sekretariatets vurdering, kan endre utfallet. Her ble lokal utbedring vurdert på nytt og forkastet.

Kort oppsummert

• Et bad solgt som splitter nytt hadde løse fliser, manglende tetting og feil fall, og selskapet erkjente en mangel.
• Nemnda mente lokal utbedring ikke lenger var forsvarlig, men la det rimeligste tilbudet til grunn for prisavslaget.
• Kjøper fikk delvis medhold: et lavere prisavslag enn kravet, og full erstatning for alternativt bosted.