Sviktende drenering i leilighet fra 1932: delvis medhold (FinKN 2023-954)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet i underetasjen i en bygning fra 1932, solgt for 2 470 000 kroner og overtatt i september 2020. Den ble markedsført som nyoppusset i 2020. Tilstandsrapporten opplyste at drenering på bakside og gavlvegg var utbedret etter 2010, og at drenering på fremsiden var av eldre dato. Vegger mot grunn fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og svekket drenering. Det ble ikke målt unormale fuktverdier.

I mai 2021 oppdaget kjøperen mugg og fuktskader på en vegg på soverommet. Da veggen ble åpnet, viste det seg at vann trengte inn gjennom utett grunnmur ved kraftig nedbør. Takstfolk mente årsaken var sviktende drenering og mangelfull tetting av grunnmuren utvendig. Selger hadde dessuten senket gulvet i stue og på soverom, og da kan dreneringen fra 2010 ha havnet for høyt i forhold til det nye gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 758 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 103 441 kroner i erstatning for tapte leieinntekter, i tillegg til forsinkelsesrente. Hun mente at selger burde ha forstått at gulvet ikke kunne senkes uten å ta hensyn til dreneringen, og at selgers håndverkere hadde gjort en feil.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det ikke var en mangel. Selger kjente ikke til problemet, hadde ikke holdt tilbake opplysninger og hadde brukt fagfolk. Selskapet mente også at kostnadene i sitt eget takstmannsanslag var den rimeligste forsvarlige utbedringen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold og foreslo et prisavslag på 300 000 kroner. Kjøperen klaget saken inn for nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i tre.

For det første mangelen. Nemnda var enig i at boligen hadde en vesentlig mangel (en feil som er et utvilsomt avvik fra det kjøperen hadde grunn til å regne med). Omfanget av fukt- og muggskader var ikke noe hun måtte regne med, selv om det var opplyst om TG 2 og svekket drenering. Selskapet bestred heller ikke dette.

For det andre selgers kunnskap. Nemnda mente ikke at selger hadde brutt plikten til å opplyse. Nemnda fant ingen klare tegn til at selger visste, eller burde visst, at dreneringen lå feil da gulvet ble senket. Selger hadde brukt fagkyndige til arbeidet.

For det tredje beløpet. Nemnda økte prisavslaget fra sekretariatets forslag til 500 000 kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter. Sekretariatet hadde gjort et for stort fradrag for deler av dreneringen som var nyere, og selskapet hadde ikke motsagt kjøperens forklaring om det. Kravet om erstatning for tapt leie førte ikke frem, fordi det ikke var sannsynliggjort noe ansvarsgrunnlag hos selger eller noen selger svarer for.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en risikoopplysning som TG 2 ikke stenger for et krav når skadene er langt mer omfattende enn det som var beskrevet. Den viser også at nemnda kan velge et beløp mellom det kjøperen krever og det sekretariatet foreslår, når den vurderer utbedringen skjønnsmessig.

Saken viser samtidig at en kjøper kan få prisavslag uten at selger har gjort noe galt. Å kreve erstatning på toppen, for eksempel for tapt leie, er vanskeligere fordi det krever at noen kan lastes for feilen.

Kort oppsummert

• Fukt og mugg i en kjellerleilighet fra 1932 skyldtes utett grunnmur og sviktende drenering.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel og satte prisavslaget til 500 000 kroner, mer enn sekretariatets forslag på 300 000 kroner.
• Kravet om tapt leieinntekt førte ikke frem, så kjøperen fikk delvis medhold.