Oppsmuldret grunnmur og fukt i underetasje: delvis medhold (FinKN 2023-53)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med utleiedel på Sørlandet, bygget i 1979 og påbygd med en loftsetasje mellom 2007 og 2010. Den ble solgt «som den er» for 2,825 millioner kroner. I tilstandsrapporten fikk grunnmuren, dreneringen og fundamentet TG 1 (ingen eller svake symptomer), og grunnmuren ble beskrevet som i god beskaffenhet. Salgsoppgaven opplyste at utleiedelen i underetasjen og hybelen på loftet ikke var godkjent av kommunen.

Dette var ikke første gang saken kom til nemnda. Kjøperen hadde tidligere reklamert på en taklekkasje og manglende fuktsikring av garasjen, og sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt medhold i at boligen hadde en vesentlig mangel. Selskapet godtok det og gjorde opp. Senere fant kjøperen fuktproblemer i underetasjen, en grunnmur som smuldret opp, setningsskader i gangen og en ombygging som aldri var søkt om.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 414 743 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for å skifte ut grunnmuren og bygge opp veggene i underetasjen, pluss prisavslag for den uomsøkte ombyggingen og 12 000 kroner for hjelp fra fagfolk. Han krevde også erstatning for tapt leie på 5 000 kroner i måneden. Som siste utvei krevde han å heve kjøpet, det vil si å oppløse det.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente først at saken burde avvises fordi den var for komplisert til skriftlig behandling, og fordi kjøperen hadde nektet selskapets takstmann adgang. I andre rekke mente selskapet at boligen ikke hadde noen ny mangel, at selgeren ikke kjente til fukten og at den rimeligste utbedringen måtte legges til grunn. Selskapet la frem et pristilbud på 238 270 kroner for en enklere løsning.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold, i tråd med sekretariatet. Tre forhold var avgjørende.

For det første ble saken ikke avvist. Verken kompleksiteten eller uenigheten om hvem som skulle få besiktige boligen var nok. Nemnda understreket likevel at det kunne svekke kjøperens sak at han ikke ville slippe til en bestemt takstmann.

For det andre var det en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Når boligen allerede har en vesentlig mangel, regnes nye avvik som kommer frem senere, også som mangler. At kjøperen hadde planer om oppussing, spilte ingen rolle.

For det tredje var det spørsmålet om beløpet. Nemnda satte prisavslaget for fukt og grunnmur til 1 426 743 kroner og la til grunn løsningen med å skifte grunnmuren. Selskapets tilbud bygde på at muren var stabil, og det var ikke sannsynliggjort. Selskapets takstmann hadde heller ikke vurdert setningsskadene. Grunnmuren var opplyst som betong i god stand, og det ga kjøperen grunn til å vente noe annet enn det han fikk.

Nemnda tok ikke stilling til hva kjøperen kan kreve for den uomsøkte ombyggingen, fordi konsekvensene var for uklare. Kravet om erstatning for tapt leie førte ikke frem. Det var indirekte tap som selgeren ikke hadde skyld i, og kjøperen hadde ikke sannsynliggjort tapet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tidligere avgjort mangel kan bety at senere funn også regnes som mangler. Den viser også at nemnda velger den utbedringen som passer til skaden, ikke alltid den billigste. Er skaden stor og setningsskader kommer i tillegg, kan en mindre inngripende løsning bli lagt til side.

Saken viser videre at det er lett å tape penger på krav om tapt leie. Slike tap regnes som indirekte, og kjøperen må dokumentere dem. Endelig viser den at det kan svekke saken å nekte selskapets fagfolk adgang til boligen.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant fukt og en oppsmuldrende grunnmur i en enebolig med utleiedel, etter en tidligere sak om taklekkasje.
• Nemnda mente at boligen hadde en vesentlig mangel og satte prisavslaget for fukt og grunnmur til 1 426 743 kroner.
• Ombyggingen som ikke var søkt om, ble bare slått fast som en mangel. Kravet om tapt leie førte ikke frem, så utfallet ble delvis medhold.