El-feil og manglende papirer i leilighet: delvis medhold (FinKN 2023-926)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet sentralt på Østlandet, oppført i 1959. Den ble solgt «som den er» for 3,53 millioner kroner ved kontrakt datert 15.6.20, og kjøperen overtok 2.7.20. Kjøperen overtok i tillegg seksjonens andel av sameiets fellesgjeld på 247 000 kroner. Saken ble behandlet etter avhendingsloven slik den lød før lovendringen 1.1.22.

Salgsprospektet beskrev leiligheten som moderne og svært påkostet, med kjøkken og bad fra 2019 og hele el-anlegget oppgradert. Boligsalgsrapporten ga alle bygningsdeler bortsett fra dører TG 0 eller 1 (best mulig tilstandsgrad). I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) oppga selgeren at bad og el-anlegg var utført av faglærte, og skrev at det var papirer på alt.

Kort tid etter overtakelsen viste det seg at dokumentasjonen manglet. De firmaene selgeren hadde oppgitt, sa at de ikke hadde utført hele arbeidet. Kjøperen fikk flere sakkyndige til å se på boligen. De fant flere avvik ved el-anlegget, blant annet feil ved gulvvarmen og innfelte lamper, og hull i dampsperren (plastlaget som skal hindre fukt i himlingen).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 360 300 kroner, i tillegg til forsinkelsesrenter fra 8.3.22. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger).

Selskapet bestred ikke at det var mangler. Striden gjaldt hvor stort avslaget skulle være. Selskapet mente at kjøperen måtte godta den rimeligste forsvarlige utbedringen, og at prisavslaget derfor ikke kunne overstige 122 500 kroner. Det pekte på at kjøperen ved utbedringen ville få dokumentasjon og reklamasjonsrett mot den som utførte arbeidet. Selskapet mente også at det var lite hensiktsmessig å legge dampsperre i bare ett rom.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) satt prisavslaget til 332 500 kroner. Nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første avviste nemnda en del av kravet. Kostnader på 27 800 kroner knyttet til blant annet en høyttaler, lekkasjevarslere, kjøleskapsdører og et balkongdørhåndtak var ikke mangler. Det gjaldt ting som lett synlige forhold eller vanlig slitasje.

For det andre var det mangler ved dampsperren i ett soverom og ved dokumentasjonen. Papirene selgeren hadde lovet, fantes ikke. Varmekablene på badet var det nemnda mest i tvil om. Selskapets egen elektroingeniør mente kablene ikke var farlige. Kjøperens elektroingeniør hadde vært på stedet og målt med varmekamera, og mente kablene lå under skilleveggen mot kjøkkenet, noe forskriften ikke tillater. Nemnda har ikke faglig kompetanse til å overprøve varmekamerabildene, og la vekt på at den ene ingeniøren hadde vært på stedet, mens den andre bare hadde tolket resultatene og uttalte seg med forbehold. Erklæringen som skulle vise at kablene var lovlig lagt, ble ikke tillagt vekt, siden firmaet bare var registrert som elvirksomhet en kort periode og erklæringen var datert etter dette.

For det tredje ble beløpet satt til 80 000 kroner som skjønnsmessig verditap for manglende dokumentasjon, 25 000 kroner for dampsperren og 227 500 kroner for feil ved el-anlegget, inkludert varmekablene. Nemnda tilkjente også forsinkelsesrenter fra 8.3.22.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger i egenerklæringen om at arbeid er utført av fagfolk og dokumentert, kan bli avgjørende. Når papirene ikke finnes, kan manglene alene gi et beløp i prisavslag, fordi boligen er mindre verdt uten dokumentasjon og garantier.

Saken viser også at når to ingeniører er uenige, kan den som har undersøkt anlegget selv, veie tyngst. Og krav som gjelder slitasje eller synlige småting, kommer ikke med.

Kort oppsummert

• Oppgraderingen fra 2019 var solgt som dokumentert og av faglærte, men papirene manglet og el-anlegget hadde avvik.
• Nemnda fant mangler ved el-anlegget, dampsperren og dokumentasjonen, men avviste 27 800 kroner av kravet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 332 500 kroner i prisavslag, med forsinkelsesrenter fra 8.3.22.