Gammelt sluk i «nytt» bad i leilighet fra 1969: delvis medhold (FinKN 2023-885)

Hva saken gjaldt

Boligen var en liten leilighet på Østlandet, oppført i 1969 og solgt «som den er» for 3 600 000 kroner. Kjøperen overtok i 2018. Salgsoppgaven beskrev leiligheten som nyoppusset, og badet som pusset opp i 2018 med nytt sluk, nye fliser og ny innredning. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (best mulig tilstandsgrad, uten avvik). Rapporten sa likevel at vannet ikke var koblet til på befaringsdagen, og at tettheten ikke var kontrollert. Selgeren hadde svart at det var bygget nytt bad fra bunnen, med ny membran og nytt tettesjikt, og at ingen feil var kjent.

Fire år senere skulle kjøperen selge videre. Da fikk hun laget en ny tilstandsrapport. Den viste et eldre støpejernssluk, en membran som var smurt ned på sluket uten klemring, tegn til utettheter og ingen dokumentasjon på at fuktsikringen var kontrollert av en uavhengig part. Sluk og membran fikk TG 3 (kraftige tegn på svekket tilstand, tiltak trengs snart). En skadetakst anbefalte å rive badet og bygge det opp på nytt. Kostnaden med søknad ble beregnet til 408 750 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 408 750 kroner, altså det utbedringen ville koste, med forsinkelsesrente. AmTrust, som hadde selgerens boligselgerforsikring, var enig i at det var en mangel. Selskapet mente likevel at avslaget måtte settes lavere. Det viste til at megleren ved videresalget hadde vurdert avviket til 150 000 kroner.

Kjernen i tvisten var hvordan avslaget skulle regnes ut. Kjøperen mente utbedringskostnaden var riktig målestokk. Selskapet mente man skulle se på hvor mye verdien av boligen var redusert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at avslaget skulle settes ut fra verdifallet, ikke utbedringskostnaden. Nemnda sluttet seg i det vesentlige til dette. Tre forhold veide tyngst.

For det første er prisavslag etter loven et forholdsmessig avslag. Det betyr at prisen skal settes ned i samme forhold som verdien av boligen er redusert av feilen, sammenlignet med verdien uten feilen. Da må verdien anslås skjønnsmessig.

For det andre må kjøperen sannsynliggjøre hvor stort verditapet er. Prisen ved videresalget kan belyse det. Kjøperen hadde vist til en prisvurdering på 4 350 000 kroner og et salg til 4 050 000 kroner, som kunne antyde et verditap på 300 000 kroner. Nemnda mente likevel at hun ikke hadde sannsynliggjort at hele forskjellen skyldtes badet.

For det tredje mente nemnda det var lite trolig at feilen ikke hadde påvirket prisen. Megleren hadde skrevet at flere interessenter hadde trukket seg på grunn av TG 3 på badet. Nemnda satte derfor prisavslaget skjønnsmessig til 200 000 kroner, med forsinkelsesrente fra 9.12.22. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel ikke automatisk gir deg utbedringskostnaden i erstatning. Når det er uklart hva feilen har gjort med verdien, ser nemnda på markedsverdien. Da kan avslaget bli lavere enn regningen for å rive og bygge på nytt.

Saken viser også at det lønner seg å dokumentere sammenhengen mellom feilen og prisen. Meglerens uttalelse om at interessenter falt fra på grunn av TG 3, veide inn. Et prisfall som kan skyldes andre ting, som markedet eller budrunden, er derimot vanskeligere å bruke.

Kort oppsummert

• Badet ble solgt som nytt med nytt sluk, men hadde et eldre sluk og en utett membran som ikke var tilkoblet riktig.
• Kjøperen krevde 408 750 kroner. Nemnda mente avslaget skulle fastsettes etter verdifallet, ikke utbedringskostnaden.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 200 000 kroner og forsinkelsesrente.