Privat vei oppgitt som offentlig ved boligsalg: delvis medhold (FinKN 2025-765)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985, solgt «som den er» for 8,7 millioner kroner og overtatt i april 2021. Salgsoppgaven sa at eiendommen var tilknyttet offentlig vei. I egenerklæringen (skjemaet der selger opplyser om forhold ved boligen) hadde selgeren svart nei på spørsmål om forhold som kunne være viktige for kjøperen å vite om, for eksempel private avtaler.

I oktober 2024 fortalte en nabo at den gruslagte veien var privat. Selgeren hadde i 2016 inngått en avtale med naboen om bruksrett til veien. Etter avtalen skulle eiendommen dekke en forholdsmessig andel av drift og vedlikehold, blant annet brøyting. Avtalen var ikke tinglyst (registrert i grunnboken).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag på 497 727 kroner for sin andel av framtidige utgifter til asfaltering, vedlikehold og brøyting. Andelen var 3/11 av kostnadene. Kravet var regnet ut over et langt tidsrom.

Selgerens forsikringsselskap avslo først, men erkjente senere mangelsansvar. Uenigheten gjaldt hvordan avslaget skulle regnes ut. Selskapet mente at et prisavslag må bygge på hvor mye boligen har falt i verdi, ikke på summen av framtidige kostnader. Selskapet viste også til at kommunen hadde brøytet veien i mange år. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i Finansklagenemnda foreslo 50 000 kroner. Selskapet betalte dette, og kjøperen brakte saken inn for nemnda fordi avslaget var for lavt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall om beløpet.

Flertallet mente kjøperen hadde sannsynliggjort at veien ville gi en viss framtidig kostnad. Det var likevel vanskelig å legge til grunn at kjøperen ville bo der i 25 år, slik kjøperen hadde regnet. Kommunen hadde brukt å brøyte veien, og kjøperen hadde ikke sannsynliggjort at dette ville stoppe. Selgeren forklarte at en gangsti og en trafostasjon i nærheten var grunnen til at kommunen brøytet. Flertallet mente likevel at usikkerheten om framtidige kostnader er en negativ opplysning av noe større verdi enn sekretariatet hadde regnet med. Beløpet ble satt skjønnsmessig til 100 000 kroner.

Mindretallet pekte på at kommunen ikke har plikt til å vedlikeholde veien, og at kommunens bidrag kunne falle bort når som helst. Det viste til kommunens opplysning om at private veier ikke lenger skulle brøytes. Mindretallet regnet med ti års botid og ville gi 228 410 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning om offentlig vei kan gi krav selv flere år etter kjøpet, når selgeren ikke har fortalt om en privat avtale. Den viser også at nemnda ikke uten videre godtar et krav som er regnet ut som framtidige kostnader over mange år. Det avgjørende er hvor mye boligen var mindre verdt på kjøpstidspunktet. Hvor lenge du regner med å bo der, og om kommunen har brukt å brøyte, får betydning for beløpet.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven sa offentlig vei, men veien var privat med en utinglyst avtale om kostnader.
• Selskapet erkjente mangel. Striden gjaldt beløpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner mot et krav på 497 727 kroner. Nemnda var delt.