Ulovlig hybel og tapt leieinntekt i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2026-937)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 1954, solgt i mai 2020 uten forbehold om tilstanden («som den er»). Prisantydningen var 5 500 000 kroner. Salgsoppgaven viste en hybel i kjelleren og sa at den var etablert i 2016 og kunne leies ut. Prospektet hadde også plantegning av hybelen. I egenerklæringen (selgers skjema om det selger vet om boligen) hadde selger krysset av nei på spørsmålet om det manglet nødvendige tillatelser.

Etter overtakelsen kom kommunen med et såkalt ulovlighetsprosjekt. Da kom det frem at hybelen aldri var godkjent. Å bruke rommene som en egen boenhet krevde bruksendring, altså at kommunen godkjenner at en del av boligen brukes til noe annet enn det den var godkjent til. Kjøperen reklamerte (varslet selger om mangelen).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene og erstatning for tapt leieinntekt. Forsikringsselskapet, som dekket selgers boligselgerforsikring, var enig i at det forelå en mangel. Det utbetalte 700 000 kroner. Kjøperen mente likevel at det var krav på mer, både erstatning for tapt leie og forsinkelsesrenter (renter for tiden pengene ble holdt tilbake).

Selskapet svarte at 700 000 kroner allerede dekket både prisavslaget og erstatningen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda regnet ut hva kjøperen samlet sett kunne kreve, og sammenlignet med det som var betalt.

For det første utbedringskostnadene. Nemnda fant det sannsynliggjort at kjøperen hadde hatt 287 500 kroner til arbeid på badet, 63 656 kroner til arkitekt og 61 200 kroner i søknadsgebyr til kommunen. Utgifter til fliser ble ikke tatt med, fordi det ikke var lagt frem faktura eller annen dokumentasjon. Til sammen ga dette 412 356 kroner.

For det andre tapt leie. Nemnda mente kjøperen hadde rett til erstatning, fordi kjøperen kunne forvente at hybelen var godkjent, og fordi megleren burde ha undersøkt dette. Men tapet ble regnet for 12 måneder, ikke lenger. Grunnlaget var en befaringsrapport som anslo at det ville ta omkring 49 uker å få hybelen i lovlig stand. Erstatningen ble satt til 138 000 kroner.

For det tredje summen. Prisavslag og erstatning ble til sammen 550 356 kroner. Det er mindre enn de 700 000 kronene kjøperen allerede hadde fått. Nemnda kunne heller ikke se at forsinkelsesrentene var så store at de veide opp forskjellen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en utbetaling fra forsikringsselskapet kan dekke mer enn du tror. Nemnda regner kravet ditt ut punkt for punkt og trekker fra det du allerede har fått. Er summen lavere enn utbetalingen, blir det ikke noe mer.

Den viser også at bare det du kan dokumentere, teller. Fliser uten faktura ble ikke regnet med. Tapt leie må sannsynliggjøres, og nemnda legger til grunn en realistisk tid for å få boligen i lovlig stand.

Kort oppsummert

• En hybel som ble solgt som utleiedel, var ikke godkjent av kommunen. Selskapet erkjente mangel og betalte 700 000 kroner.
• Nemnda kom til at kjøperens samlede krav var 550 356 kroner, og at dette var dekket.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet om mer.