P-plass på naboens tomt, leilighet fra 1913: delvis medhold (FinKN 2022-476)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygning fra ca. 1913, solgt «som den er» for 3,3 millioner kroner og overtatt 2.1.18. Under punktet om parkering sto det at det på sameiets fellestomt disponeres en oppstillingsplass. Egenerklæringen og tilstandsrapporten sa ikke noe av betydning for saken, og et situasjonskart lå ved salgsoppgaven.

I juni 2021 skulle kjøperen selge leiligheten videre. Da tok eieren av naboeiendommen kontakt med megleren og skrev at det meste av parkeringsplassen ligger innenfor hans tomtegrense. Han hadde latt naboene parkere der, men de hadde verken tinglyst rett eller skriftlig avtale. Salgsoppgaven ble deretter rettet, og interessentene ble informert muntlig. Kjøperen meldte fra til selskapet 14.6.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 175 000 kroner og forsinkelsesrente. En megler hadde anslått at forholdet ga et verditap på mellom 150 000 og 200 000 kroner, men bare for den ene plassen. Kjøperen mente at parkeringsplassen ikke kunne flyttes inn på sameiets tomt, blant annet fordi den grenset til en bratt skråning.

Selskapet, Protector Forsikring, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at kjøperen hadde meldt fra for sent (reklamasjon), at opplysningen ikke var noe kjøperen kunne stole på, og at det ikke var påvist avvik fra avtalen. Selskapet pekte også på at kjøperen ikke hadde dokumentert noe økonomisk tap, og at leiligheten ble solgt videre med opplysning om egen parkeringsplass.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), og la vekt på tre ting.

For det første tidspunktet. Kjøperen fikk først vite om forholdet ved videresalget i juni 2021, og meldte fra rett etter. Reklamasjonen kom derfor i rett tid (§ 4-19 første ledd).

For det andre at opplysningen var uriktig (§ 3-8). Arealet lå i hovedsak utenfor sameiets tomt, bruken krevde samtykke fra naboen, og plassen kunne ikke flyttes. Nemnda mente dessuten at opplysningen normalt påvirker en kjøpsavtale. Kjøperen kan trolig fortsatt bruke plassen med samtykke fra naboen, men det er en mer usikker løsning enn en plass på egen tomt.

For det tredje beløpet. Nemnda var i tvil om prisavslaget (§ 4-12). Prisavslag krever ikke et dokumentert tap, men en verdireduksjon. Nemnda mente at usikkerheten om fremtidig bruk av plassen ga en viss forringelse, og satte prisavslaget til 100 000 kroner. Forsinkelsesrente fra påkravet ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en opplysning om en parkeringsplass kan være en uriktig opplysning når plassen ligger på en annen eiendom. Tiden løper først fra du oppdager forholdet, ikke fra overtakelsen.

Den viser også at prisavslaget følger verdireduksjonen og ikke behøver å svare til et tap du kan vise i kroner. Beløpet ble likevel lavere enn kravet, fordi kjøperen trolig kan fortsette å bruke plassen etter avtale med naboen.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven lovte en oppstillingsplass på sameiets tomt, men plassen lå i hovedsak på naboens tomt.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og at kjøperen hadde meldt fra i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag og renter, mot et krav på 175 000 kroner.