Bad og våtrom etter boligkjøp: slik vurderer Finansklagenemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 220 saker om bad og våtrom i perioden 2022 til 2026. I 5 saker fikk kjøper medhold, i 103 saker delvis medhold og i 112 saker ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 49 prosent av sakene. I 27 saker var nemnda delt (dissens).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda. De sier ikke noe om hvor ofte bad i norske boliger har feil, og de er ikke en prognose for din sak. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk alt som ble krevd. Median krav i disse sakene var 312 086 kroner. Sakene fordeler seg slik per år: 2022: 47 saker, 2023: 45 saker, 2024: 53 saker, 2025: 51 saker og 2026: 24 saker (så langt).

De fleste sakene gjelder kjøpere som har krevd selgers boligselgerforsikring, altså at selgers forsikringsselskap svarer på kravet. Selskapet er da motparten i nemnda.

Når kjøper fikk medhold

I sakene med medhold fremsto badet som bedre enn det var, og feilen var så stor at den gikk ut over det kjøper kunne vente.

Varmekabler som ikke fantes (FinKN 2022-75). En leilighet fra 1938 ble solgt for 4 070 000 kroner. Badet var opplyst oppgradert i 2018 og med flislagt gulv med varme, men det lå ingen varmekabler. Kjøper krevde 304 300 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene. Nemndas flertall mente opplysningen var uriktig og hadde virket inn på avtalen, selv om membran og sluk var gitt TG 2. Kjøper fikk delvis medhold, men prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 50 000 kroner, fordi utbedringen ble anslått til omkring 70 000 kroner og kjøper fikk helt nye kabler. Mindretallet mente opplysningen ikke hadde hatt nevneverdig betydning.

Ufagmessig utført bad som var opplyst utført av faglærte (FinKN 2022-1088). En leilighet fra 1903 ble solgt for 5,5 millioner kroner. Badet var rehabilitert i 2017 og gitt TG 1 for blant annet membran og sluk, og selger hadde opplyst at arbeidet var utført kun av faglærte. Etter overtakelsen ble det oppdaget flere feil, og selger kunne ikke dokumentere at fagfolk hadde utført arbeidet. Kjøper krevde 307 432 kroner. Nemnda mente det var gitt en uriktig opplysning om faglært arbeid og ga delvis medhold. Prisavslaget ble satt til 275 000 kroner etter fradrag for en løs flisrekke som var opplyst, og et mindre fradrag for standardheving. I tillegg ble det tilkjent erstatning for erstatningsbolig på 20 000 kroner.

Skader etter feil ved to bad (FinKN 2022-503). En tomannsbolig fra 1919 ble solgt for 8 millioner kroner. Det var opplyst at boligen hadde to bad utført av faglærte i 2012, gitt TG 1. Etter overtakelsen ble det avdekket ufagmessig utførelse som hadde gitt fuktskader. Kjøper krevde 450 000 kroner i prisavslag og 53 599 kroner i erstatning. Nemnda fant en vesentlig mangel, og kjøperens planer om å renovere badene senere endret ikke det. Kjøper fikk delvis medhold og et prisavslag på 350 000 kroner.

Når kjøper tapte

I over halvparten av sakene fikk kjøper ikke medhold. Tre typer går igjen.

Feil som lå nær det som var opplyst (FinKN 2022-170). En leilighet fra 2013 ble solgt for 4,7 millioner kroner. Våtromsrapporten ga to bad TG 1, men opplyste at det var noe bom under enkelte fliser. Et halvt år etter overtakelsen viste det seg at det lå to lag fliser på begge badegulv. Kjøper krevde 476 326 kroner. Nemndas flertall mente at forholdet sto i nær sammenheng med opplysningen om bom, og selskapet fikk medhold. Mindretallet mente at kostnadene var så høye og årsaken så upåregnelig at det var en vesentlig mangel.

Avvik som var for små (FinKN 2022-390). En enebolig fra 2015 ble solgt for 10,7 millioner kroner. Det var ikke fall til sluk i dusjsonen på ett bad, og kjøper krevde 42 556 kroner. Dusjsonen var nedsenket, og nemnda la til grunn at vannet ikke rant ut på gulvet. Nemnda mente derfor ikke det var sannsynliggjort at problemet var stort nok til å omfattes av selgers opplysningsplikt. Selskapet fikk medhold.

Gammelt bad og risikoopplysninger (FinKN 2022-752). En enebolig fra 2000 ble solgt for 9,65 millioner kroner. Kort tid etter overtakelsen rant det vann ut av veggene ved badet i underetasjen, på grunn av feil ved avløpsrør. Kjøper krevde 488 035 kroner. Badene var 20 år gamle og gitt TG 2, og det var opplyst at våtromsarbeidet var utført av eier. I tillegg var det opplyst at badet var 20 år og sto foran oppgraderinger på kort sikt. Nemnda mente at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne vente, og selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

• Hva som ble opplyst. En uriktig opplysning om oppgradering, varmekabler eller faglært arbeid veier tungt. Tydelige risikoopplysninger veier tungt i motsatt retning.
• Tilstandsgrad og alder. TG 1 gir en sterkere forventning om at alt er i orden enn TG 2. Jo eldre badet er, desto mer må kjøper regne med at det må utbedres.
• Hvor stor feilen er. Nemnda vurderer om avviket er vesentlig, blant annet ut fra utbedringskostnaden sett opp mot kjøpesummen.
• Hvem som utførte arbeidet. Ufaglært arbeid som er opplyst, gjør at kjøper har akseptert en risiko. Ufagmessig arbeid som var opplyst utført av faglærte, taler for kjøper.
• Om opplysningen påvirket kjøpet. Selv en uriktig opplysning gir ikke medhold hvis den ikke kan ha hatt betydning for avtalen.

Kort oppsummert

• Nemnda har behandlet 220 saker om bad og våtrom, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 49 prosent.
• Kjøper vinner oftest når salgsdokumentene ga en konkret forventning om et bad i god stand, og virkeligheten avvek tydelig.
• Kjøper taper oftest når feilen var beskrevet, når avviket var lite, eller når badet var gammelt og risikoopplysningene var tydelige.
• Prisavslaget blir ofte langt lavere enn kravet. Tallene gjelder saker som endte i nemnda, og hver sak avgjøres etter sine egne fakta.