Manglende varmekabler og lekkasje i vinterhage: delvis medhold (FinKN 2024-594)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1996, solgt «som den er» for 7 875 000 kroner. Kjøperen overtok i september 2021. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste at badet i første etasje fra 2011 hadde varmekabler i gulvet. Badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) blant annet for svakt fall til sluket og fliser som hørtes hule ut. Vinterhagen fra 2016 fikk TG 1 på vinduer og dør.

I egenerklæringen (selgers eget skjema) skrev selger at varmekabelen ble sjekket under oppussingen i 2011. Selger opplyste også at ett fundament til vinterhagen hadde begynt å synke på grunn av en glemt limtredrager, og at dette var utbedret i 2020 som en forsikringssak. Ingenting sto om vann.

Kjøperen oppdaget svak gulvvarme i vinterhagen, fukt og korrosjon under parketten, og at badet ikke hadde varmekabler i det hele tatt. Det var heller ingen termostat for badet. Rør kom opp gjennom badegulvet uten at tettesjiktet (membranen) var helt. I tillegg fikk kjøperen vite at det hadde vært vanninntrenging i vinterhagen i 2020. Det viste e-poster der selger var i kopi.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 369 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 30 806 kroner for utgifter til juridisk bistand. Kjøperen mente selger hadde gitt uriktige og ufullstendige opplysninger om både badet og vinterhagen.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til feil ved vinterhagen etter utbedringen eller til at varmekablene manglet. Røret i badegulvet sto under en kommode som kjøperen så på visning, og kjøperen hadde dessuten reklamert (klaget til selger) for sent. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

For det første reklamasjonen. Nemnda mente kjøperen ikke hadde reklamert for sent på varmekablene og vinterhagen (§ 4-19).

For det andre badet. Opplysningen om varmekabler var uriktig (§ 3-8). Selger visste også at rørgjennomføringene i gulvet tidligere hadde vært koblet til en utslagsvask, uten at det stod i salgsdokumentene. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om slike feil, og nemnda så ikke at selger hadde fortalt om det muntlig (§ 3-7).

For det tredje vinterhagen. Selger var kjent med lekkasjen i 2020, siden selger var i kopi på flere e-poster om den. Selger hadde underkommunisert forholdene og skulle som et minimum ha nevnt tidligere vanninntrenging (§ 3-7).

For det fjerde innvirkningen på avtalen. Det er selskapet som må bevise at manglene ikke påvirket kjøpet, og det klarte ikke selskapet.

Beløpet (§ 4-12) ble likevel mye lavere enn kravet. For badet ble prisavslaget satt til 50 000 kroner. For vinterhagen la nemnda til grunn den billigste forsvarlige utbedringen, en lokal utbedring til 40 000 kroner, ikke et tilbud på 319 000 kroner for ny vinterhage. Kjøperen hadde ikke sannsynliggjort at den lokale løsningen var utilstrekkelig. Samlet prisavslag ble 90 000 kroner.

For advokatkostnadene (§ 4-14) fikk kjøperen 10 000 kroner. Kjøperen hadde rettshjelpsforsikring og dekket selv bare 20 prosent av regningen. Nemnda mente kostnadene var høyere enn det som er rimelig i en nemndsak.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning i salgsoppgaven, som at det er varmekabler, kan gi krav når den er feil. Det gjelder også når selger ikke nevner tidligere lekkasjer som er reparert, hvis kjøperen hadde grunn til å regne med å bli fortalt om dem.

Den viser også at kjøperen bare får det billigste forsvarlige tiltaket dekket, og at kostnader til juridisk bistand sjelden dekkes i sin helhet.

Kort oppsummert

• Badet manglet varmekabler selv om salgsdokumentene sa det motsatte, og rørgjennomføringer i badegulvet var utette.
• Selger hadde ikke fortalt om vanninntrenging i vinterhagen i 2020.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 90 000 kroner i prisavslag og 10 000 kroner i erstatning, mot et krav på 369 000 kroner og 30 806 kroner.