Skader under dusjkabinett i leilighet fra 1957: delvis medhold (FinKN 2022-322)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms leilighet fra 1957, solgt «som den er» for 3 400 000 kroner, med tillegg av en andel fellesgjeld på 92 284 kroner. Kjøper overtok i juni 2021. Salgsoppgaven opplyste at fliser på bad var fra 2010 og at dusjkabinettet var byttet i oktober 2020. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi noen fliser hadde dårlig kontakt og fallet på gulvet var feil. Takstmannen hadde ikke inspisert under dusjkabinettet og visste ikke hvordan badet var bygget opp under flisene. Det fantes heller ingen dokumentasjon på tettesjiktet (membranen som skal hindre vann i å trenge ned i konstruksjonen).

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) svarte selger ja på spørsmål om sprekker i mur og skjeve gulv, og pekte på stedet under kjøkkenvasken.

Etter overtakelsen fant kjøper flere feil ved bad og kjøkken. Under dusjkabinettet var det store hull og skader i det flislagte gulvet. Varmtvannsberederen hadde en plombert sikkerhetsventil, og ifølge kjøper ble leiligheten evakuert, og vannet stengt i tre døgn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper la frem en rapport som la til grunn en fullstendig fornying av badet for 295 027 kroner, og en faktura på 9 000 kroner for nytt blandebatteri og lekkasjestopper på kjøkkenet. Kjøper mente at forholdene måtte være kjent for selger, siden dusjkabinettet over skadene var montert i selgers tid. Kjøper mente også at den ulovlig monterte berederen kunne vært livsfarlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke kjente til forholdene og fortalte at de aldri hadde hatt problemer i leiligheten.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda delte saken i to.

• Skadene under dusjkabinettet ga en mangel. Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Dusjkabinettet var skiftet i selgers eiertid, og skadene på gulvet var lett synlige. Selger måtte derfor kjenne til dem og hadde ikke opplyst om dem (§ 3-7).
• Varmtvannsberederen ga ikke en mangel. Saken var sparsomt opplyst. Det var få opplysninger om berederen, og det var vanskelig å se hvor synlig den ulovlige plomberingen var. Nemnda pekte på at kjøper må bære risikoen når bevisene ikke rekker.
• Beløpet. Nemnda fastsatte prisavslaget (§ 4-12) skjønnsmessig til 50 000 kroner. Det var langt under kjøpers krav om fornying av hele badet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Har selger byttet noe i sin eiertid som dekker en skade, kan nemnda legge til grunn at selger kjente til skaden hvis den var lett synlig. Det gjelder selv om selger sier at han aldri hadde problemer.

Saken viser også at kjøpere med flere krav ikke får medhold på alle. Er en påstand dårlig dokumentert, som her med berederen, kan den falle bort selv om et annet krav i samme sak vinner frem. Og når et beløp ikke kan regnes ut nøyaktig, kan nemnda sette det skjønnsmessig, og beløpet kan bli mye lavere enn en full utbedring.

Kort oppsummert

• Kjøper fant hull og skader under dusjkabinettet i en leilighet fra 1957, og en ulovlig plombert varmtvannsbereder.
• Nemnda mente selger måtte kjenne til skadene under dusjkabinettet, men ikke at berederen ga grunnlag for ansvar.
• Kjøper fikk delvis medhold og et skjønnsmessig prisavslag på 50 000 kroner.