Nytt tak og bad fra 2017 med feil: delvis medhold (FinKN 2022-1029)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fylke, bygget i 1969 og solgt «som den er» for 2,6 millioner kroner. Kjøperen overtok 1.5.18. Salgsoppgaven fortalte om nytt tak og ny taktekking i 2017, og at bad og vaskerom var pusset opp.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (best mulig tilstand), mens takkonstruksjonen og badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa blant annet at undertaksplatene hadde spor etter fukt fra tiden før taket ble fornyet, og at vinterhagen hadde en svakhet ved overgangen mellom tak og vegg. I egenerklæringen skrev selgeren at arbeidene var gjort av faglærte og ufaglærte, og at taket var skiftet av selgerens sønn.

I begynnelsen av 2022 oppdaget kjøperen en taklekkasje. Fagfolk fant feil ved taktekkingen, og senere også feil ved gulvbelegget på badet, en utett rørgjennomføring på vaskerommet og lekkasje og råte i overgangen til taket på vinterhagen. En takstmann mente dessuten at gamle lekter og papp ikke var skiftet slik salgsoppgaven beskrev.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 368 842 kroner, inkludert takstkostnader, med tillegg av forsinkelsesrente. Hun mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å forvente.

Selskapet, Protector, mente at det ikke var noen mangel, fordi salget hadde gitt flere risikoopplysninger om blant annet fukt i takkonstruksjonen, drypplekkasje i vinterhagen og feil ved badet. Det mente også at kjøperen hadde reklamert for sent, siden hun overtok i 2018 og reklamerte først i 2022.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede gitt delvis medhold. Kjøperen klaget bare på størrelsen på prisavslaget, men nemnda sluttet seg også til de øvrige vurderingene.

For det første var det ikke reklamert for sent på taket og gulvbelegget. Reklamasjonen på den utette rørgjennomføringen kom for sent, siden den hørte sammen med et rotteproblem kjøperen ikke hadde reklamert på i tide.

For det andre var lekkasjen og skadene i vinterhagen ikke en mangel. Selgeren hadde advart om nettopp dette i salgsoppgaven og tilstandsrapporten, så kjøperen kunne ikke forvente noe annet.

For det tredje var taket for øvrig og gulvbelegget på badet en vesentlig mangel. Det var avdekket mange ufagmessige løsninger i arbeid som etter opplysningene skulle være utført av en faglært kort tid før salget.

Ved utmålingen tok man utgangspunkt i pristilbudet på 295 000 kroner for taket, men trakk ut kostnaden for vinterhagen. For badet ble et estimat på 21 687 kroner lagt til grunn. Nemnda gjorde også et fradrag fordi utbedringen ville bytte ut eldre undertaksplater som ikke var opplyst å være nye. Takstkostnadene på 9 155 kroner kunne ikke kreves, fordi kjøperen hadde dekning for dem i sin egen boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om at noe er nytt eller utført av faglærte kan legges til grunn av kjøperen. Hvis arbeidet viser seg å være dårlig utført, kan det være en mangel selv om boligen er gammel. Samtidig gir risikoopplysninger om konkrete svakheter selgeren en beskyttelse på akkurat de punktene.

Saken viser også at reklamasjon må komme i rimelig tid etter at feilen er oppdaget eller burde vært oppdaget. Hvis en utbedring gjør boligen bedre enn den var, kan det komme til fradrag i prisavslaget.

Kort oppsummert

• Tak og bad ble solgt som nye fra 2017, men viste seg å være ufagmessig utført.
• Feilene på taket og gulvbelegget var en vesentlig mangel, men ikke vinterhagen og rørgjennomføringen.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 250 000 kroner i prisavslag av et krav på 368 842 kroner.