Bad, kloakk og vaskemaskin i sameie: delvis medhold (FinKN 2024-307)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet på Sørlandet i en bygning fra 1905, påbygd i 1958. Den ble solgt «som den er» for 4,8 millioner kroner og overtatt i august 2021. Salgsoppgaven sa at det var planer om oppussing av fasaden, men at ingenting var vedtatt.

Selger hadde eid leiligheten siden 2013 uten å bo der selv, og opplyste at kjennskapen var begrenset. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) sto det at selger kjente til en sannsynlig jordfeil ved varmekablene på badet, og at badet var renovert i 2014. Selger svarte nei på spørsmål om tilbakeslag av avløpsvann, om skaderapporter og om sopp eller råte.

Etter overtakelsen kom det lekkasjer og kloakklukt fra badet, tilbakeslag av kloakk, det viste seg at vaskemaskinen sto i et fellesareal uten lekkasjesikring, og det kom taklekkasjer med råte på loftet. Kjøperen varslet at hun ville heve kjøpet. Punkterte vinduer ble avklart ved forlik.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 366 765 kroner samlet. Beløpet besto av 1 199 965 kroner i utbedringskostnader (prisavslag, det vil si at en del av kjøpesummen betales tilbake), 137 280 kroner i tapte leieinntekter og 29 520 kroner i juridiske utgifter. Hun mente at selger og selgerens medhjelpere kjente til feilene, at opplysningene var mangelfulle og uriktige, og at det uansett var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selger ikke hadde bodd i boligen, at vaskemaskinen sto synlig, at kjøperen hadde klaget for sent på den, og at de dokumenterte kostnadene var lavere enn kravet.

Hva nemnda la vekt på

For det første badet og rørene (§§ 3-7 og 3-8). Nemnda mente at det var mest sannsynlig gitt mangelfulle og uriktige opplysninger. Et tilbud om dusjdør fra 2014 og et årsmøtereferat fra 2015 tydet på at lekkasjeproblemet varte etter renoveringen, og at selger visste om usikkerheten. Selgers nei-svar om tilbakeslag og skaderapporter var ikke begrenset til selve leiligheten. En rørinspeksjonsrapport fra 2013 og årsmøtet i 2015 var dessuten forhold kjøperen hadde grunn til å få vite om.

For det andre vaskemaskinen. Tilstandsrapporten nevnte den ikke, selv om det var lett å se at lekkasjesikring manglet. En vanlig kjøper kan ikke forventes å finne ut av slikt selv.

For det tredje fasaden. Et flertall på to mente at selger ikke måtte opplyse om to pristilbud som lå langt fra hverandre, siden ingenting var vedtatt og omfanget var usikkert. Mindretallet mente at kjøperen i et sameie med bare tre enheter hadde grunn til å få opplysningene. Taklekkasjer og råte var skjulte feil som først kom frem et halvt år etter overtakelsen, og ga ikke krav.

For det fjerde om mangelen var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Nemnda mente at boligen på noen punkter avvek fra det kjøperen kunne vente, men ikke så åpenbart som loven krever.

Prisavslaget skal følge den rimeligste forsvarlige utbedringen (§ 4-12). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo 100 000 kroner, men nemnda økte det til 150 000 kroner fordi en lokal utbedring av badet ville koste noe mer enn selskapet hadde regnet. Tapte leieinntekter ble avvist. Utgiftene til juridisk bistand ble tatt til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger ikke kan svare nei på spørsmål om skader bare fordi selger ikke selv har bodd i boligen. Det som er kjent fra sameiets protokoller og tidligere rapporter, kan telle mot selger.

Den viser også at et stort samlet krav ofte ender langt lavere. Nemnda tok bare med de forholdene hvor opplysningene var feil, og valgte den billigste utbedringen som virker. Fasaden og skjulte feil på loftet ga ingenting, og tapte leieinntekter må kunne knyttes direkte til svikten.

Kort oppsummert

• Lekkasjer fra bad, kloakkproblemer og en vaskemaskin uten lekkasjesikring var mangler fordi selger hadde gitt feil eller mangelfulle opplysninger.
• Fasaden og taklekkasjene ga ikke krav, og det forelå ikke vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 150 000 kroner, under dissens.