Bad solgt som faglært oppgradert: delvis medhold (FinKN 2023-144)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1973 i Innlandet, solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 3 990 000 kroner og overtatt 1.10.21. Salgsprospektet sa at boligen var oppusset i alle rom. Tilstandsrapporten beskrev badet med «nye overflater, installasjoner og komponenter fra ca.2017», utført av faglært, og ga alle bygningsdeler på badet TG 1 (best mulig tilstandsgrad). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) svarte selger ja på at tettesjikt, membran og sluk var oppgradert, og oppga et rørleggerfirma og en samsvarserklæring.

I månedsskiftet oktober/november 2021 oppdaget kjøper at to til tre fliser hadde bom, altså løse fliser. I mars 2022 ba kjøper et firma om pris på å utbedre flisene. Ved befaringen kom det frem flere feil ved badet, blant annet for lite fall på gulvet, manglende drensåpning under det vegghengte toalettet og en membran i sluket som ikke kunne dokumenteres. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 22.3.22. Det viste seg også at rørleggerfirmaet bare hadde utført rørarbeid og skifte av sluk, og at det ikke fantes dokumentasjon på resten av arbeidet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 240 999 kroner, i tillegg til erstatning for midlertidige bokostnader. Kjøper la frem et tilbud på 215 000 kroner for utbedring av badet, en kvittering på et dusjkabinett på 6 499 kroner og en regning på 19 500 kroner for reklamasjonsrapporten.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at kjøper hadde reklamert for sent. Det gikk fem måneder fra kjøper oppdaget de løse flisene til det ble reklamert. Selskapet mente også at det ikke var en mangel: Selger kjente ikke til feil, ikke alle forholdene var i strid med kravene, og det var kjøpers sak å bevise at membranen var lagt feil. Ved salget var det heller ikke sagt at badet var totalrenovert.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første reklamasjonen. Kjøper reklamerte i tide for feilene ved badet, men for sent for de to til tre løse flisene. Løse fliser alene ga ikke grunn til å anta at badet hadde større feil.

For det andre opplysningene ved salget. Selger hadde krysset av for at membran og sluk var oppgradert, og oppgitt et rørleggerfirma og en samsvarserklæring. Da kunne kjøper forvente at hele arbeidet var gjort av faglærte og dokumentert. Firmaet hadde bare gjort rørarbeid og sluk. Det var derfor gitt uriktige opplysninger (avhendingsloven § 3-8), og det var selskapet som måtte sannsynliggjøre at dette ikke hadde påvirket avtalen. Det klarte selskapet ikke.

For det tredje beløpet. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at hele badet måtte rives, og satte prisavslaget til 50 000 kroner (§ 4-12). Til det kom 19 500 kroner for rapporten og, under tvil, dusjkabinettet. Samlet ble prisavslaget 76 000 kroner.

For det fjerde kravet om erstatningsbolig (§ 4-14). Det ble avvist, fordi det ikke var sannsynliggjort at badet ikke kunne brukes mens arbeidet pågikk. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i egenerklæringen kan bety like mye som det som står i salgsprospektet. Svarer selger ja på at et arbeid er utført av faglært, kan kjøper regne med at det stemmer og at det finnes dokumentasjon.

Den viser også at fristene betyr noe. Feilen som ble oppdaget først, de løse flisene, ble ikke dekket fordi det gikk for lang tid før det ble reklamert. Og selv om en mangel er slått fast, får kjøper bare dekket det som er dokumentert som nødvendig. Et tilbud på full renovering førte ikke frem uten bevis for at alt måtte gjøres.

Kort oppsummert

• Bad fra 2017 solgt som oppgradert av faglært, men rørleggerfirmaet hadde bare gjort rørarbeid og sluk.
• Nemnda mente opplysningene var uriktige, men kjøper reklamerte for sent på de løse flisene.
• Kjøper fikk delvis medhold: krevd 240 999 kroner, tilkjent 76 000 kroner i prisavslag. Erstatningsbolig ble avvist.