Fuktskader på bad og trapp i rekkehus fra 2002: delvis medhold (FinKN 2023-302)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes rekkehusleilighet på Østlandet, oppført i 2002. Den ble solgt for 7 200 000 kroner og overtatt 15.11.21. Salgsprospektet beskrev to bad. Badet i andre etasje var bygget i 2009, og badet i første etasje var modernisert med nye fliser og innredning i samme periode. Tilstandsrapporten ga badene dels TG 1 og dels TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og beskrev boligen som lys og moderne med god standard. Rapporten sa at det elektriske anlegget ikke var vurdert.

Prospektet opplyste også at trappen til andre etasje var flyttet inn i stuen, og at boligen avvek fra de originale byggetegningene. Kjøperen overtok ansvaret for dagens bruk, og kommunen kunne komme med pålegg. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved våtrom. Han opplyste at han hadde satt opp varmefolie og varmepumpe med hjelp fra kjente, og at det ikke fantes samsvarserklæring (dokumentasjon på at el-arbeid er utført etter reglene) eller el-kontroll.

Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader ved begge badene. Trappen til andre etasje var oppført i strid med reglene, med for lav høyde til taket og avvik i trinnhøyden. I tillegg var det feil ved el-anlegget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 936 323 kroner. Kjøperen mente at takstmannen som laget tilstandsrapporten, hadde gitt mangelfulle opplysninger om takhøyden ved trappen, om manglende slukmansjett på badet i første etasje og om flere feil på badet i andre etasje. Samlet var det en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det mente kjøperen hadde overtatt risikoen for trappen, at skaden kom fra rørgjennomføringer i andre etasje og ikke fra sluket i første etasje, og at badet i første etasje var utskiftningsklart.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enstemmig, sluttet seg til begrunnelsen og ga delvis medhold, fordi prisavslaget ble satt lavere enn kravet. Tre ting veide tyngst.

For det første badene. Nemnda mente det var sannsynliggjort at det var omfattende fuktproblemer ved begge, med umiddelbart behov for utbedring. Selv om badene var av en viss alder, var den faktiske tilstanden upåregnelig ut fra det som ble opplyst ved salget. Takstmennene var enige om at det manglet synlig membran eller slukmansjett i sluket i første etasje, og at rapporten ikke viste om sluket var kontrollert.

For det andre trappen. Kjøperen hadde overtatt risikoen for at den ikke var omsøkt og godkjent, for det stod i prospektet. Men kjøperen kunne regne med å få vite at takhøyden ved reposet og trinnhøyden avvek klart fra forskriftene. Den øverste trappehøyden var bare 1,76 meter. Et så stort avvik måtte takstmannen ha lagt merke til.

For det tredje helheten. Sammen med feilene på el-anlegget mente nemnda at det var et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne forvente.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 450 000 kroner. Nemnda gjorde et større fradrag for standardheving på badene enn sekretariatet, særlig på grunn av alderen, men ikke for trappen og el-anlegget. Nemnda merket seg at det var uklart hvordan kjøperen kom frem til totalbeløpet på 936 323 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper som har overtatt ansvaret for en uregistrert ombygging, likevel kan kreve at avvik som ikke ble nevnt, tas med. Det gjelder særlig forhold som kan påvirke sikkerheten eller en dispensasjonssøknad. Tilstandsrapporten og det den ikke sier, kan få stor vekt.

Saken viser også at delvis medhold kan gi under halvparten av kravet. Nemnda trekker for standardheving når nye bad erstatter bad som allerede var eldre, og når beløpet er uklart begrunnet.

Kort oppsummert

• Rekkehusleilighet fra 2002 med fuktskader på begge bad, en trapp med forskriftsavvik og feil ved el-anlegget.
• Nemnda mente badene og trappen var langt dårligere enn det som ble opplyst, og at avviket samlet var vesentlig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 450 000 kroner mot kravet på 936 323 kroner.