Skjeve gulv og motfall på bad, bolig fra 1989: delvis medhold (FinKN 2023-244)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1989, solgt som den er for 6 250 000 kroner. Salgsoppgaven fortalte om ny parkett i stue, gang, kontor og wc fra rundt 2015. Tilstandsrapporten ga etasjeskillet TG 1 (ingen eller svært små avvik) med merknaden ujevnheter av normal art. Badet i underetasjen fikk også TG 1, men rapporten sa at fallet på gulvet var i underkant av dagens krav. Selger hadde bodd i huset siden det ble bygget, og svarte nei på spørsmål om kjennskap til skjeve gulv.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen skjevheter i gulvene. Takstmannen som kjøperen leide inn, målte skjevheter på 15 til 20 millimeter langs hele nordveggen og rundt en tofløyet dør i stuen. Døren var kappet i underkant og tok likevel ned i gulvet. Han fant dessuten at deler av baderomsgulvet hadde motfall, altså at det skrånet bort fra sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 334 625 kroner, pluss forsinkelsesrente. Hun mente at opplysningene om gulvene var mangelfulle og uriktige, og at dette til sammen var en vesentlig mangel. Hun pekte på at selger hadde fått lagt ny parkett i 2015 og at døren var kappet til.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at skjevheter er normalt i et hus som var 33 år gammelt, og at selger ikke kjente til noe utover det som stod i rapporten. Selskapet mente parketten var lagt av en gulvlegger og at selger dermed ikke hadde sett skjevhetene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold på skjevhetene i gulvet. Nemnda kom til samme resultat og ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen ble truffet under dissens (uenighet i nemnda) om hvor stort prisavslaget skulle være.

Fire ting veide tyngst.

For det første selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Skjevhetene var større enn normalt for et hus fra 1989. De var oppdaget og meldt bare rundt 2,5 uker etter overtakelsen, og det tyder på at de var lette å merke også for selger. Døren som var kappet til og fortsatt tok i gulvet, talte i samme retning. Selger burde derfor ha fortalt om skjevhetene.

For det andre badet. Nemnda fant ingen mangel ved fallet på baderomsgulvet. Rapporten hadde allerede sagt at fallet var under dagens krav.

For det tredje vesentlighet. Kostnaden var omkring 4,6 % av kjøpesummen, i nedre del av det som er vanlig for en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Kjøperen måtte dessuten regne med noe ujevnhet ut fra boligens alder og rapporten. Derfor var det ikke en vesentlig mangel. Kravet fikk bare gjennomslag på grunn av at selger ikke fortalte om det han måtte ha kjent til.

For det fjerde utmålingen. Flertallet trakk noe fra utbedringskostnaden på 150 875 kroner fordi utbedringen ville gi en viss standardheving, siden rapporten hadde opplyst om noen skjevheter og vaskerommet fikk nytt belegg. Parketten ble gjenbrukt, og derfor ble fradraget lite. Flertallet satte prisavslaget til 135 000 kroner. Mindretallet mente det ikke var grunnlag for fradrag, og at hele 150 875 kroner burde tilkjennes, fordi tvil om berikelsen går ut over selger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan foreligge fordi selger ikke fortalte det han måtte ha kjent til, selv om avviket ikke er stort nok til å være vesentlig. Da dekkes utbedringskostnaden, ikke en høyere sum. Hvor lenge selger har bodd i boligen, og hvor raskt feilen viser seg etter overtakelsen, kan tale for at selger visste om den.

Saken viser også at prisavslaget kan bli lavere enn takstmannens kalkyle når utbedringen gir en forbedring, og at nemnda kan være delt i slike spørsmål.

Kort oppsummert

• Skjeve gulv og en kappet dør i en enebolig fra 1989. Kjøperen krevde 334 625 kroner.
• Nemnda mente selger måtte ha kjent til skjevhetene og skulle ha opplyst om dem, men at det ikke var en vesentlig mangel. Badet ga ingen mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 135 000 kroner i prisavslag. Ett medlem mente hun skulle få 150 875 kroner.