Nye skader etter forlik om badlekkasje: ikke medhold (FinKN 2024-1125)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var oppført i 2015 og ble solgt som den er for 2,525 millioner kroner ved kjøpekontrakt i juni 2020. Salgsoppgaven kalte den lekker og med moderne og gode kvaliteter. Badet fikk TG 1 (ingen eller svært små avvik) i tilstandsrapporten.

I oktober 2023 fikk kjøperen beskjed fra styret i sameiet om mistanke om lekkasje i himlingen i garasjeanlegget under leiligheten. Lekkasjen kom fra kjøperens bad. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) til selskapet samme måned.

En skaderapport fra oktober 2023 fant at badet var utett. Det manglet mansjetter (tetningskrager) rundt vannuttakene i dusjen, slik at vann rant rett inn i veggen. Rapporten fant vann, sopp og råteskader i veggen, og pekte på at problemet trolig hadde pågått siden badet ble tatt i bruk i 2015. Badet måtte rives og bygges opp igjen. Kostnaden ble anslått til 328 800 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Etter forhandlinger inngikk partene 7. november 2023 et forlik på 230 000 kroner. Forliket var ment som et endelig oppgjør av saken. Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring, hadde ved utmålingen trukket fra alder og standardheving.

Da badet ble revet, viste det seg at det var mer galt. Det var fukt- og kondensskader i yttervegg. Årsaken var at varmekablene i gulvet var lagt for nær veggen. Det ga oppvarming av påforingen og reisverket, og kondens i ytterveggen. Veggen var også bygget opp på en uheldig måte. Vann hadde dessuten trukket ned i selve gulvet. Kjøperen krevde 152 168 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for dette.

Selskapet avviste kravet. Det mente forholdet var forlikt, at det ikke var tatt forbehold i forliket, og at skadene lå i samme område som den første rapporten hadde undersøkt. Kjøperen mente kondensskadene hadde en annen årsak enn lekkasjen, og at dette var et helt annet forhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte vurderingen krevende, men kom til samme resultat som sekretariatet. Spørsmålet var om de nye skadene hørte med til det som var forlikt. Nemnda la vekt på to ting.

For det første at det ikke var upåregnelig at det ville dukke opp mer. Den første rapporten viste allerede vann, sopp og råte inne i veggen, og at vann kom opp fra gulvet. Da var det å vente at flere skader kunne komme til syne når badet ble revet. Kondensen hadde en annen årsak enn lekkasjen, men nemnda så den likevel som økt skadeomfang og ikke som et nytt forhold.

For det andre at forliket var uforbeholdent. Kjøperen tok ingen forbehold. Tilbudet bygget på rapporten og kostnadsanslaget, og gjaldt riving og gjenoppbygging av badet. Kjøperen var representert under forhandlingene, og kjente til at lekkasjen hadde pågått lenge. Når et forlik er ment som en endelig avslutning, ligger risikoen for nye funn hos kjøperen.

Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda tok ikke stilling til selskapets innvending om at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hva et fullt og endelig oppgjør betyr. Etter et slikt forlik kan du som hovedregel ikke kreve mer for skader som hører sammen med det som ble forlikt, selv om de viser seg først når badet rives.

Den viser også at en ny årsak ikke alltid gjør skaden til et nytt forhold. Har den første rapporten vist at skaden trolig er større enn det synlige, er det kjøperens risiko at mer dukker opp.

Vil du beholde muligheten til å kreve mer, må forbeholdet stå i selve forliket.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk 230 000 kroner i forlik om en badlekkasje i en leilighet fra 2015, og krevde senere 152 168 kroner for kondensskader.
• Nemnda mente de nye skadene var dekket av forliket, siden det var å vente at mer ville dukke opp.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med det nye kravet.