Taklekkasje og varmekabler i halve kjellerstuen: ikke medhold (FinKN 2023-839)

Hva saken gjaldt

Boligen var et atriumhus fra 1972, solgt «som den er» for 10,8 millioner kroner ved kjøpekontrakt i november 2021 og overtatt i februar 2022. Ved salget hadde selger opplyst om drypp fra taket i underetasjen vinteren 2021. Det skyldtes kondens (fukt som samler seg der varm luft møter kalde flater) fra vannrør og var utbedret av fagfolk. Selger opplyste også at det elektriske anlegget var byttet i 2009, og at det var pusset opp og lagt laminatgulv i kjellerstuen i 2010. Salgsprospektet nevnte varmekabler i gulvet i kjellerstuen.

På overtakelsen fortalte selger at det noen dager tidligere hadde lekket fra himlingen i underetasjen, fra en innvendig takrenne. Kjøperen oppdaget også at varmekablene i kjellerstuen bare lå i halve rommet, og at de trolig var fra byggeåret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, til sammen 67 850 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente lekkasjen var en ny skade som oppsto etter at kjøpekontrakten var signert, men før overtakelsen. Da er det selger som bærer risikoen. Kjøperen mente også at selger hadde brutt opplysningsplikten om varmekablene, og at det var gitt uriktige opplysninger om at lekkasjen var utbedret.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til at varmekablene bare lå i deler av gulvet, og at kjøperen måtte regne med at kablene var fra byggeåret, omkring 50 år gamle. Lekkasjen var etter selskapets syn en eldre skade som hadde vært der lenge.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda delte seg, og flertallet på to av tre kom til samme resultat.

For det første var det ikke sannsynliggjort at lekkasjen var en ny skade. Kjøperen har bevisbyrden, og kjøperens egen takstmann mente det var overveiende sannsynlig at det var samme lekkasje som selger hadde fått utbedret. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke uten videre avgjøre hvem av de sakkyndige som har rett. Rapporten var grundig og hentet inn tett på overtakelsen, og flertallet fant ingen svakhet som gjorde at den kunne settes til side.

For det andre spilte det ingen rolle om opplysningen om at lekkasjen var utbedret var uriktig. Kostnaden ved å bytte sluket var ca. 20 000 kroner, en svært beskjeden sum sett opp mot kjøpesummen. Flertallet mente en slik opplysning ikke ville ha påvirket budet.

For det tredje gjaldt det samme varmekablene. Kjøperen måtte regne med at de kunne være fra byggeåret, 49 år gamle. Oppussingen i 2010 og byttet av det elektriske anlegget i 2009 ga ikke grunn til å tro at kablene var byttet, siden et slikt bytte trolig ville vært nevnt i salgsdokumentene. En opplysning om at kablene bare lå i deler av gulvet ville ikke ha påvirket kjøpet.

Mindretallet mente at lekkasjen var en ny skade, og at kablene var nyere enn byggeåret, siden kjelleren opprinnelig var hobbyrom.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er kjøperen som må bevise at en skade er ny, og at uenighet mellom sakkyndige ofte går ut over kjøperen. Den viser også at lave utbedringskostnader sett opp mot kjøpesummen gjør det vanskelig å vise at en manglende opplysning påvirket kjøpet.

Alder på tekniske deler teller. Uten opplysninger om noe annet må du regne med at de er like gamle som huset.

Kort oppsummert

• Taklekkasje og varmekabler bare i halve kjellerstuen i et hus fra 1972. Kravet var 67 850 kroner.
• Kjøperen kunne ikke vise at lekkasjen var ny, og manglende opplysninger ville ikke påvirket budet.
• Selskapet fikk medhold med to mot ett, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.