To bad oppgradert i 2017 uten nytt sluk: ikke medhold (FinKN 2022-968)

Hva saken gjaldt

Boligen var en vertikaldelt tomannsbolig fra 1957, solgt som den er for 4,68 millioner kroner og overtatt i juli 2021. Salgsoppgaven opplyste at begge badene var oppgradert i 2017. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) sto det at badene var pusset opp i 2017, at arbeidet var utført av både fagfolk og egeninnsats eller dugnad, og at det var lagt ny membran og sluk. I feltet for firmanavn sto det egeninnsats. Det forelå bare en verditakst, ingen tilstandsrapport. Verditaksten sa at den bygde på en visuell befaring og ikke beskrev boligens tekniske tilstand.

Kjøperen fant kort tid etter overtakelsen at badet i andre etasje hadde direkte avløp og ikke sluk, og at badet i underetasjen hadde et sluk som kunne være fra byggeåret. Takstfirmaet mente at oppgraderingen i 2017 gjaldt overflater og inventar, og at gulvkonstruksjonen ikke var berørt. Det anså det ikke nødvendig med strakstiltak, og fant ikke grunnlag for å rive badgulvet i underetasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 293 750 kroner for begge badene, pluss forsinkelsesrente. Hun mente at selger hadde gitt uriktige opplysninger om hvem som hadde utført arbeidet og om at badene hadde nye sluk. Hun mente også at forholdet var en vesentlig mangel, og at hun hadde fått ett våtrom mindre enn forespeilet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selger hadde forklart at hun var sikker på at slukene ble byttet i 2017, men usikker på produksjonsåret, siden hun brukte de slukene som var for hånden. Selskapet pekte også på at det var opplyst om egeninnsats, at badene bare var opplyst pusset opp, og at begge badene hadde sluk. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det uklart om opplysningen var uriktig. Selger hadde fastholdt at arbeidene ble gjort. Takstrapporten viste at slukets alder var ukjent, men den beviste ikke at selgers opplysninger var uriktige.

For det andre kunne ikke en eventuell feil ha påvirket avtalen etter § 3-8 (uriktige opplysninger om boligen). Når det er opplyst at arbeid er gjort av ufaglærte, får kjøperen et tydelig varsel om at utførelsen kan være ufagmessig. Her var det uklart hvem som hadde gjort hva, og kjøperen bærer risikoen for det. Badene var dessuten bare pusset opp, og da må kjøperen regne med at det som ligger under, er fra byggeåret. Bygget var 64 år gammelt.

For det tredje ble det ikke funnet en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med). Utbedringen utgjorde 6,2 % av kjøpesummen, og nemnda tok størrelsen i betraktning. Men badene så enkle ut på bildene, og det var ikke påregnelig at de aldri ville trenge vedlikehold. Ingen strakstiltak var nødvendig, og takstmannen la ikke merke til kloakklukt. Det var ikke et åpenbart misforhold mellom faktisk og forventet stand. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om ny membran og nytt sluk ikke gir sikkerhet for at hele badet er nytt, særlig når det står egeninnsats i skjemaet og badet bare er kalt pusset opp eller oppgradert. Ord som oppgradert og pusset opp forteller mindre enn renovert.

Den viser også at en verditakst gir et svakere grunnlag enn en tilstandsrapport, og at en boligs alder teller med når nemnda vurderer hva du kunne forvente. Manglende sluk er ikke i seg selv nok når anlegget fungerer og ingen strakstiltak trengs.

Kort oppsummert

• To bad i en tomannsbolig fra 1957 var oppgitt som oppgradert i 2017 med ny membran og sluk, men ett hadde direkte avløp og ett et eldre sluk.
• Nemnda mente det var uklart om opplysningen var uriktig, at den ikke kunne ha påvirket avtalen, og at avviket ikke var åpenbart.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 293 750 kroner.