Bad uten membran etter egeninnsats i leilighet: delvis medhold (FinKN 2022-634)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireromsleilighet i en tomannsbolig fra 1954. Den ble solgt som den er for 3 800 000 kroner ved kontrakt 26.10.16 og overtatt 16.11.16. Salgsoppgaven og verditaksten sa at badet var rehabilitert i 2012, og beskrev fliser, gulvvarme og dusjkabinett.

I egenerklæringen (skjemaet der selger opplyser hva han vet om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved bad. På spørsmål om arbeid på bad de siste ti årene svarte selger ja, men kun av ufaglærte, egeninnsats eller dugnad. Selger listet opp blant annet nytt dusjkabinett, ny servant og nytt gulv med varmekabel.

I august 2021 fikk kjøperen beskjed fra naboen i etasjen under om at det lakk fra badet. Naboen var den tidligere selgeren av boligen. Ved undersøkelse viste det seg at det ikke var membran (tett sjikt mot vann) i sluket eller rundt toalettet, og at det bare var tettet med silikon og gaffatape. Det var heller ikke fall til sluk, vannrør var lagt uten feste og i yttervegg, og fliser lå rett på tregulv.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 293 126 kroner, som var et pristilbud på nytt bad, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om ufaglært arbeid på rørsystemet, og at utbedringen utgjorde 7,7 % av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente selger hadde vært åpen om at alt arbeid på badet var gjort ved egeninnsats. Ufaglært arbeid på bad innebærer stor risiko for feil, og kjøperen måtte regne med det.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til motsatt resultat, men fant vurderingen noe vanskelig. Tre forhold veide tyngst.

For det første hva selger faktisk hadde opplyst. Selger var åpen om mye egenarbeid. Men avkrysningen og oppramsingen nevnte ikke rør, tetting, membran eller mansjetter. Nemnda mente at membran, rør og tetthet er sentrale deler av et bad, og at feil her kan gi store følgeskader også senere. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om det.

For det andre selve salgsoppgaven. Den sa bare at badet var rehabilitert i 2012, uten å nevne egeninnsats. Egenerklæringen omtalte dessuten et nytt baderom i 2012. Det samlede bildet dekket derfor ikke godt nok hvor dårlig rehabiliteringen var.

For det tredje selgers forklaring. Selger hadde ikke gitt noen egen forklaring, og selskapets svar ga ikke inntrykk av at selger hadde brukt fagfolk til rør og tettesjikt. Nemnda la derfor til grunn at selger selv hadde gjort arbeidet. Det ble en mangel på grunn av manglende opplysninger etter § 3-7.

Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 150 000 kroner. Pristilbudet ville gi kjøperen et helt nytt bad, og selger hadde opplyst om egenarbeid for deler av badet. Avslaget ble derfor knyttet til de underliggende delene som ikke var opplyst om, som rør og membran. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok for selger å skrive at noe er gjort ved egeninnsats. Hvis arbeidet gjelder skjulte deler som rør og tetting, kan kjøperen ha rett til å få vite det. Saken viser også at opplysningen må stå tydelig både i salgsoppgaven og i egenerklæringen.

Et prisavslag dekker ikke nødvendigvis hele utbedringen. Når kjøperen får et helt nytt bad, og deler av arbeidet var opplyst som egenarbeid, kan nemnda sette avslaget lavere enn pristilbudet.

Kort oppsummert

• Badet i en leilighet fra 1954 manglet membran, og rør og tetting var utført av ufaglærte.
• Selger hadde opplyst om egeninnsats, men ikke om rør og tetting, og salgsoppgaven nevnte ikke egeninnsats i det hele tatt.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag mot et krav på 293 126 kroner.