Badefeil i enebolig fra 2015, for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2023-301)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 2015. Den ble solgt for 3 600 000 kroner ved kontrakt av 19.3.18 og overtatt 1.4.18. Det ble ikke laget salgsprospekt, men selgeren fylte ut en egenerklæring (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen), og det fantes en tilstandsrapport. Begge badene fikk TG 1 (ingen eller svært små avvik), og det ble ikke gitt negative opplysninger om dem. Selgeren svarte nei på om han kjente til feil ved våtrom.

Etter hvert så kjøperne at fugene i dusjen sprakk opp, at vann ble liggende, og at man enkelte steder kunne se inn til gipsen på begge badene. I august 2020 hentet kjøperne inn to pristilbud på modernisering av badene, fordi de ønsket å flislegge. Firmaet ville ikke bare legge fliser, fordi det ikke kunne gå god for membranen bak. I en rapport fra 15.5.22 ble det konstatert at membranarbeidet var lite fagmessig utført, slik at fukt hadde kommet inn til gipslaget og veggsponen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet 18.5.22, tre dager etter rapporten. I skjemaet oppga de at skaden ble oppdaget 20.5.20, og at de hadde oppdaget den over tid og ved bruk av badene. Kjøperne krevde 445 741 kroner. Beløpet besto av 398 087 kroner i utbedringskostnader, 13 084 kroner til takstrapport og 34 570 kroner til juridisk bistand, i tillegg til forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det mente at kravet var foreldet, og at kjøperne uansett hadde reklamert for sent. Fristen startet i 2020, mente selskapet, da firmaet var på befaring.

Kjøperne mente at fristen ikke begynte å løpe før rapporten forelå. I 2020 hadde de sett bare mindre og kosmetiske avvik, og det var først rapporten som viste at skaden skyldtes ufagmessig arbeid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enstemmig enig. Kjøperne nådde ikke frem med kravet, og nemnda tok ikke stilling til om boligen hadde en mangel. Saken ble avgjort på reklamasjonen.

Loven sier at kjøperen mister retten til å gjøre feilen gjeldende hvis han ikke reklamerer innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget, eller burde vært oppdaget. Høyesterett har sagt at tre måneder er i ytterkanten av det som normalt er akseptabelt, og at en frist på tre måneder gir en kjøper uten fagkunnskap tid til å få hjelp fra sakkyndige.

Kjøperne reklamerte tre dager etter rapporten, men nemnda så på når de først oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Tre ting talte for 2020. Kjøperne hadde selv skrevet at skaden ble oppdaget 20.5.20. De hadde beskrevet at fuger sprakk og at vann ble liggende. De hadde åpnet veggen og sett at første plate var gips. Firmaet hadde også avslått å legge fliser uten å endre membranen. Selv om firmaet senere sa at det ikke hadde sett etter avvik, mente nemnda at det allerede da fremsto som en reell mulighet for at selgeren var ansvarlig, og at feil ved våtrom er noe man bør reagere raskt på.

Nemnda la til grunn at kjøperne oppdaget eller burde ha oppdaget feilen i løpet av 2020, og mer enn tre måneder før reklamasjonen 18.5.22. Reklamasjonen var derfor for sen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe når du oppdager tegn til at noe er galt, ikke først når en rapport viser hele omfanget. Sprekker, vann som blir stående og en åpnet vegg kan være nok. Nemnda legger stor vekt på hva kjøperen selv har skrevet i reklamasjonen.

Saken viser også at nemnda ikke behøver å vurdere selve mangelen. Selv om en bolig fra 2015 med TG 1 på badene kan ha feil selgeren ikke burde ha kjent til, taper kjøperen kravet hvis reklamasjonen kommer for sent.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2015 der badene fikk TG 1, men membranarbeidet viste seg å være dårlig utført. Kravet var 445 741 kroner.
• Kjøperne oppga selv at skaden ble oppdaget 20.5.20, men reklamerte først 18.5.22.
• Nemnda mente reklamasjonen kom for sent. Selskapet fikk medhold, og kjøperne nådde ikke frem.