Eldre sluk i renovert bad i leilighet fra 1988: ikke medhold (FinKN 2023-760)

Hva saken gjaldt

Leiligheten lå i Møre og Romsdal og ble oppført i 1988. Den ble solgt som den er for 3,29 millioner kroner, og kjøperen overtok i september 2021. I salgsoppgaven stod det at badet var oppgradert i 2012. Tilstandsrapporten beskrev badet som totalrehabilitert samme år, med nye overflater og ny innredning. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) at arbeidet var gjort av fagfolk, og at tettesjikt, membran og sluk var oppgradert eller fornyet.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at sluket på badet var det opprinnelige fra byggeåret. Kjøperen fant også flere mindre forhold: en innerdør som ikke lot seg lukke, en skyvedør som bare var delvis malt og hadde defekt lås, kondens fra det mekaniske avtrekket, en kjøkkenvifte som fungerte dårlig, og en lekkasjevarsler på kjøkkenet som ikke var montert fagmessig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 316 320 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til forsinkelsesrenter. Beløpet dekket utbedringskostnader og kjøperens egenandel under egen boligkjøperforsikring. Kjøperen mente at en som leser at badet er totalrenovert, har rimelig grunn til å tro at også sluket er skiftet, og at selgeren og takstmannen måtte ha kjent til de øvrige forholdene.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har tegnet), avviste kravet. Det mente at kjøperen ikke kunne forvente nytt sluk, siden selgeren hadde beskrevet hva som var gjort. De øvrige forholdene var etter selskapets syn vanlig vedlikehold. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent (reklamasjon er skriftlig melding om en mangel), jf. avhl. § 4-19.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det for dør, skyvedør, kondens og kjøkkenvifte. Der var det ikke godt nok vist at selgeren kjente til feilene eller holdt noe tilbake.

Sluket var mer krevende. Nemnda var i tvil, og mente at selgeren burde ha vært tydelig på at renoveringen ikke omfattet sluket. Badet var ikke totalrehabilitert i den forstand at alt ble skiftet, så det forelå isolert sett en uriktig eller underkommunisert opplysning.

Likevel ble det ikke mangel. To ting avgjorde:

• Sluket var i god stand og tilfredsstilte kravene til tetthet. En takstmann hadde vurdert at slike sluk har lang levetid, og at det ikke er vanlig å skifte dem ved rehabilitering.
• Nemnda kunne vanskelig se at en tilleggsopplysning om at sluket ikke var skiftet, ville ha påvirket budet eller budets størrelse. Da er innvirkningsvilkåret (at feilen eller den manglende opplysningen må ha hatt betydning for kjøpet) ikke oppfylt, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8.

Nemnda var også enig i at det ikke forelå en vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum. Avgjørelsen var enstemmig. Siden nemnda kom til at det ikke var noen mangel, tok den ikke stilling til om kjøperen hadde reklamert i tide.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig eller upresis opplysning ikke alene gir krav på prisavslag. Opplysningen må ha hatt betydning for kjøpet. Når en del ikke er skiftet, men fungerer og har lang levetid, er det vanskelig å vise at en ærlig opplysning ville endret budet.

Den viser også at ord som totalrenovert og oppgradert ikke uten videre betyr at alt er nytt. Nemnda så på hele opplysningsbildet, ikke bare ett ord. Små avvik som dører som tar i karmen eller en vifte som ikke virker som den skal, regnes ofte som vanlig vedlikehold hvis ingen har opplyst noe annet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant at sluket i et totalrenovert bad var fra 1988 og krevde 316 320 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente opplysningen om renoveringen isolert sett var uriktig, men at sluket var i god stand og at opplysningen ikke ville påvirket budet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med noen av forholdene.