Løse fliser og flis på flis på to bad fra 2013: ikke medhold (FinKN 2022-170)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet oppført i 2013, solgt som den er for 4,7 millioner kroner. Kjøperen overtok 8.1.21. Salgsprospektet omtalte leiligheten som nyere, med høy standard, og fremhevet to helflisede bad.

Våtromsrapporten (en egen rapport om baderommene) ga begge badene TG 1. Det er den nest beste tilstandsgraden og betyr svake tegn på svekkelse. Under overskriften anbefalte tiltak stod det at det var noe bom under enkelte fliser på gulvet. Det betyr at det er hulrom under flisen fordi limet ikke fyller helt ut. Rapporten sa at dette ikke hadde betydning for tettheten, og at gulvet tålte mindre mekanisk påkjenning.

Omtrent et halvt år etter overtakelsen fant kjøperen en løs flis under vaskemaskinen. Under den lå det et nytt fliselag. En takstmann fant bom under en stor del av gulvflisene på begge bad, og sprekker i mange fuger. Årsaken var manglende heft mellom de to flislagene. Utbedring ville kreve at begge badene ble revet og bygget opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 476 326 kroner, som skulle dekke utbedringen på 466 466 kroner og takstutgifter. I tillegg krevde kjøperen 33 594 kroner til juridisk bistand og forsinkelsesrente.

Kjøperen mente at opplysningene i rapporten var mangelfulle. Takstmannen burde etter kjøperens syn ha sett at det var flis på flis, og badene burde ha fått TG 2. Boligen var dessuten i vesentlig dårligere stand enn en kjøper kunne regne med.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at bom i flisene var opplyst ved salget, og at skaden sto i nær sammenheng med det. Selger kjente ikke til forholdene. Badene var snart åtte år gamle og hadde brukt mer enn halvparten av normal levetid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til dette på de fleste punkter. Flertallet la vekt på tre ting.

For det første var det ikke vist at selger eller takstmannen kjente til flis på flis. Selger hadde ikke gjort arbeid på badene, og en aktsom besiktigelse ville ikke uten videre ha avslørt det (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre gikk det omkring 15 måneder fra takstmannens befaring til undersøkelsen etter reklamasjonen. Skaden kan ha utviklet seg i mellomtiden. Rapporten var dessuten laget på det laveste detaljnivået.

For det tredje vurderte flertallet om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Utbedringen utgjorde omkring 10 % av kjøpesummen, så beløpet var stort nok. Likevel mente flertallet, under tvil, at skaden sto i nær sammenheng med risikoopplysningene. Bom under flisene tydet på en utførelsesfeil og en kortere levetid, og tiltak måtte derfor være påregnelig. Flertallet viste til at misforholdet må være utvilsomt, og det var det ikke her.

Ett medlem var uenig og mente det forelå en mangel. Kostnaden lå godt over det som i praksis er en veiledende terskel på 3-6 %. Badene var bare åtte år gamle, og flis på flis var helt upåregnelig for kjøperen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om et mindre avvik kan begrense kravet ditt, også når skaden viser seg å være mye større. Det er det samlede bildet i salgsdokumentene som teller, ikke tilstandsgraden alene. Nemnda så på hva kjøperen faktisk ble fortalt.

Saken viser også at høye utbedringskostnader ikke er nok. Kjøperen må vise at misforholdet er tydelig, og at det ikke var påregnelig ut fra opplysningene. Tid mellom rapport og oppdaget skade kan spille inn, siden skaden da kan ha utviklet seg.

Kort oppsummert

• Løse fliser og flis på flis på to bad i en leilighet fra 2013, med utbedringskostnad på 466 466 kroner.
• Et flertall i nemnda ga selskapet medhold fordi bom i flisene var opplyst ved salget. Kjøperen nådde ikke frem.
• Ett medlem mente at boligen hadde en mangel, så saken ble avgjort under dissens.