Luftlekkasjer og fukt i tomannsbolig fra 1997: delvis medhold (FinKN 2024-75)

Hva saken gjaldt

Boligen var halvparten av en tomannsbolig på Østlandet fra 1997, solgt som den er for 2,5 millioner kroner. Kjøperen overtok 1.2.22. I tilstandsrapporten fikk ytterveggene, overflatene og kledningen TG 1 (ingen avvik), mens vinduene og badet fikk TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) og utvendig treverk TG 3. Rapporten opplyste også at laminatgulvet i første etasje var fra 2018. Selgeren hadde eid boligen siden 2013.

Kort tid etter overtakelsen merket kjøperen trekk. Lufteventiler var tettet med byggeskum, og en termografirapport (varmebildefotografering) viste luftlekkasjer flere steder. To sakkyndige mente lekkasjene skyldtes håndverkerfeil. Kjøperen fant også fuktskader på laminatgulvet og en lekkasje fra spa-badet, et hjørnebadekar. Naboen skal ha hatt en forsikringssak på grunn av luftlekkasjer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 179 530 kroner, pluss forsinkelsesrente. Beløpet ble justert ned etter flere vurderinger fra takstmenn, som var uenige om hvor omfattende utbedringen måtte være. Kjøperen mente at selgeren måtte kjenne til luftlekkasjene (avhl. § 3-7), og at boligen uansett var vesentlig dårligere enn forventet (avhl. § 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at selgeren ikke kjente til forholdene. Det mente også at boligens alder og opplysningene ved salget gjorde feilene påregnelige. Dessuten kunne lekkasjene utbedres lokalt, og skaden på laminatgulvet var bare vanlig slitasje.

Hva nemnda la vekt på

Kjøperen fikk delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom under noe tvil til at det var en vesentlig mangel, og nemnda sluttet seg til det. Det som telte mest:

• Ytterveggene hadde TG 1, altså ingen avvik, og lekkasjene skyldtes håndverkerfeil som gikk gjennom hele boligen.
• Utbedringen ville bare tette boligen til det nivået man kan vente av en bolig på den alderen. Kjøperen fikk dermed ikke en bedre bolig enn før.
• Lekkasjen fra spa-badet var ikke et avvik. Badekaret var fra byggeåret, og utbedring av det var påregnelig.

Ved utmålingen av prisavslaget mente sekretariatet at 100 000 kroner var passende, blant annet på grunn av risikoopplysningene om vinduene og badekaret. Nemnda var delvis uenig. Vinduene skulle ikke gi fradrag, fordi utbedringen ikke forutsatte nye vinduer. Fradraget for badekaret ble stående. For gulvet mente nemnda at bare et lite fradrag for forlenget levetid var riktig. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 145 000 kroner.

Forsinkelsesrente regnes fra 30 dager etter et påkrav. Kjøperen hadde reklamert 15.2.22, men den skriftlige reklamasjonen lå ikke i saken. Nemnda satte derfor renten til å løpe fra 10.10.22, da prisavslaget ble krevd. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at håndverkerfeil i en bolig med god tilstandsgrad kan gi krav, selv om boligen er gammel. Feil som lekkasjer gjennom hele huset er noe annet enn slitasje.

Den viser også at prisavslaget sjelden blir like stort som kravet. Er en del av utbedringen påregnelig, eller bedrer den boligen, gjøres det fradrag. Skal du kreve rente fra et bestemt tidspunkt, må reklamasjonen kunne legges frem.

Kort oppsummert

• Boligen fra 1997 hadde luftlekkasjer på grunn av håndverkerfeil, fuktskade på gulvet og lekkasje fra et badekar fra byggeåret.
• Nemnda mente luftlekkasjene var en vesentlig mangel, men ikke badekaret.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslaget ble 145 000 kroner mot kravet på 179 530.