Varmekabel opplyst utbedret, men defekt: selskapet vant frem (FinKN 2022-916)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 1954, solgt "som den er" for 3,2 millioner kroner pluss andel fellesgjeld, og overtatt 14.5.21. Salgsdokumentene opplyste at badet var fra 2013, med nye varmekabler. De sa også at feil på varmekablene var utbedret ved punktreparasjoner i 2018 og 2021, og at det ikke fantes dokumentasjon på den siste reparasjonen. Taksmannen skrev at kablene ikke var funksjonstestet.

Da kjøperen slo på varmekablene første gang, gikk sikringen etter noen timer. En elektriker fant senere brudd og jordfeil på kabelen. Kabelen var preget av overoppheting og hadde vært reparert to ganger før. I tillegg manglet det utjevningsforbindelse på vanninntaket (en ledning som jevner ut elektrisk spenning mellom metalldeler), og kjøperen hadde fått støt av vaskemaskin og tørketrommel.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter utbedringskostnader på 68 000 kroner og 12 261 kroner til fagkyndig, til sammen 80 261 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos HDI Global Specialty SE.

Kjøperen mente at opplysningen om at feilen var utbedret var objektivt uriktig, og at selgeren måtte ha visst at utbedringen ikke lyktes, siden feilen viste seg ved første gangs bruk. Selskapet svarte at det bare var opplyst om punktreparasjoner, at fagfolk hadde gjort dem, og at kablene fungerte etter reparasjonen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Vurderingen var ikke helt uten tvil. Tre forhold veide tyngst.

For det første var opplysningen om "utbedret" ikke uriktig i denne konkrete saken. Salgsdokumentene viste tydelig at det bare var gjort punktreparasjoner, og at kablene hadde vært reparert to ganger på få år. Det kunne tvert imot være et signal om et gjentakende problem. Kjøperen kunne ikke regne med at ingenting nytt kunne oppstå.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til mer enn det som var opplyst. Feil kan oppstå plutselig, også like etter en overtakelse. Nemnda kunne ikke utelukke at kablene fungerte i den korte perioden mellom siste reparasjon og overtakelsen.

For det tredje mente nemnda at støtene mest sannsynlig kom av at utjevningsforbindelsen manglet. Det er lite sannsynlig at en selger holder tilbake opplysninger om støt, gitt sikkerhetsrisikoen og at feilen er økonomisk begrenset. Nemnda kunne heller ikke se at det hadde betydning for avtalen om selgeren hadde nevnt at utbedringen skjedde i regi av et tidligere salgsledd. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet "utbedret" i salgsdokumentene ikke er en garanti for at feilen er borte. Når det står hva som konkret er gjort og hvor mange ganger, må kjøperen regne med at feil kan komme igjen. For å nå frem må kjøperen kunne vise at selgeren visste eller burde visst at utbedringen ikke hadde virket. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 80 261 kroner.

Kort oppsummert

• En varmekabel som var opplyst utbedret to ganger, viste seg å være defekt like etter overtakelsen.
• Nemnda mente opplysningen ikke var uriktig og at selgeren ikke ble vist å ha kjent til mer.
• Selskapet vant frem, og kravet på 80 261 kroner førte ikke frem.