Takoverbygg som glir ut og malte badefliser: delvis medhold (FinKN 2024-1020)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 3-roms leilighet i første etasje i en vertikaldelt tomannsbolig, oppført i 2000. Den ble solgt «som den er» for 3,3 millioner kroner og overtatt høsten 2021. Tilstandsrapporten ga yttervegger, utvendige overflater og taktekking TG 1 (ingen avvik av betydning). Badet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), satt på grunn av alder og slitasje. Det var opplyst at flisene på badet var malt i 2021, delvis ved egeninnsats. Selgeren hadde også fortalt om en tidligere lekkasje fra fasaden som sameiet hadde utbedret.

Like etter overtakelsen fant kjøperen en ny lekkasje fra fasaden, og malingen på badegulvet begynte å flasse av. Året etter oppdaget kjøperen at takoverbygget over vinduene gled ut fra veggen og hadde seget mellom 5 og 10 centimeter. En takstmann mente at overbygget trolig var dårlig festet fra byggingen, og at det på sikt kunne falle ned. Han mente også at maling og grunnarbeid på badet var dårlig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 135 649 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Beløpet dekket utbedring av lekkasjen, takoverbygget og badet, samt rapport fra takstmann. Kjøperen mente at selgeren måtte ha kjent til forholdene, og at de uansett utgjorde en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, bestred kravet. Det mente at selgeren ikke kjente til avvikene, at egeninnsats på badet var opplyst, og at avviket ikke var stort nok. Utbedringskostnader på badet måtte kjøperen regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig i at selgeren ikke hadde gitt mangelfulle opplysninger. Det var ikke sannsynliggjort at selgeren visste om feilene. Nemnda var likevel uenig i at det ikke forelå en vesentlig mangel. Spørsmålet gjaldt den generelle regelen om at boligen må være i stand som forventet (§ 3-9 andre punktum). Tre ting veide tyngst.

For det første var utglidningen av takoverbygget og lekkasjeskadene ikke noe kjøperen måtte regne med. Bygningsdelene hadde TG 1 uten konkrete risikoopplysninger.

For det andre var badet et tvilsomt punkt. Det hadde TG 2, men bare på grunn av alder og slitasje, og rapporten nevnte ingen konkrete risikoer. Feil maling er noe annet enn slitasje.

For det tredje knyttet mer enn 2/3 av utbedringskostnadene seg til forhold med TG 1 uten viktige risikoopplysninger. Resten gjaldt en uvanlig feil ved badet. Under tvil kom nemnda til at det samlet var en vesentlig mangel.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 100 000 kroner. Nemnda trakk litt fra for at kjøperen får nye deler med lengre levetid, tok hensyn til opplysningen om egeninnsats på flisene, og til at kjøperen hadde fått noen kostnader dekket under andre forsikringer.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at flere mindre feil kan telle sammen som en vesentlig mangel, selv når hver feil alene ikke er stor. Tilstandsgraden i rapporten har mye å si. Hvis en bygningsdel har TG 1 uten risikoopplysninger, kan kjøperen forvente at den er i orden.

Den viser også at selgerens ansvar for opplysninger og ansvaret for vesentlige mangler er to ulike spørsmål. Kjøperen kan tape på det første og likevel få delvis medhold på det andre.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra fasaden, takoverbygg som glir ut og maling som flasset av baderomsfliser i en leilighet fra 2000.
• Nemnda mente selgeren ikke hadde gitt feil opplysninger, men at feilene samlet var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 100 000 kroner.