Ulovlige byggetiltak og for sen klage i seksjon: delvis medhold (FinKN 2025-177)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjon i en enebolig oppført i 1984. Den ble solgt «som den er» for 9,5 millioner kroner, med kjøpekontrakt i februar 2018. Salgsoppgaven beskrev en stor tomt, en stor terrasse, utepeis og badestamp, og at boligen lå nær marka og en alpinbakke. Den nevnte også at vinterparken hadde sendt ut et skriv om gratis heiskort for beboerne neste år.

Tilstandsrapporten beskrev boligen som påkostet og av god standard. Den sa også at el-anlegget ikke var kontrollert. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på om det fantes samsvarserklæring for el-anlegget, og nei på om han kjente til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.

Etter overtakelsen i april 2018 fant kjøperen en rekke avvik. I april 2020 klaget han over manglende bredbånd og kabel-tv, manglende årskort til alpinbakken, en defekt badestamp, feil på el-anlegget og en konflikt med naboen om tomtegrensen. I oktober 2020 kom klager på flere byggetiltak som var utført uten tillatelse fra kommunen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 015 170 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet var satt sammen av flere poster: 43 000 kroner for kabel-tv og bredbånd, 7 900 kroner for årskortet, 15 000 kroner for badestampen, 80 750 kroner for el-anlegget og 700 000 kroner for nabokonflikten. I tillegg kom kostnadene ved å få de ulovlige byggetiltakene godkjent, som kjøperen oppga til 168 520 kroner.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente ansvar for de ulovlige byggetiltakene, bortsett fra terrassen. Det var opplyst ved salget at terrassen ikke var godkjent. For de andre punktene mente selskapet at kjøperen hadde klaget for sent, og at det heller ikke var en mangel. Kravet om nabokonflikten mente selskapet var udokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i to grupper.

For det første reklamasjonen (kjøperens varsel om at han mener det er en mangel). Kjøperen må klage innen rimelig tid etter at han oppdaget, eller burde oppdaget, feilen (§ 4-19). For bredbånd og badestamp mente nemnda at klagen kom for sent, og pekte på at kjøperen først klaget to år etter salget.

For det andre hadde kjøperen ikke sannsynliggjort at det var gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om årskortet, el-anlegget og tomtegrensen. Selger hadde forklart at han selv hadde hatt gratis årskort i mange år. Om el-anlegget hadde tilstandsrapporten allerede sagt at det ikke var kontrollert. Nemnda fant derfor ikke mangelsansvar etter §§ 3-7 og 3-8, som handler om at boligen skal stemme med det som er opplyst, og at selger må gi opplysninger han kjenner til.

For det tredje de ulovlige byggetiltakene. Her var selskapet enig i at det forelå en mangel. Kommunen hadde gitt etterhåndsgodkjenning, og kjøperen hadde krav på prisavslag for kostnadene ved å rette forholdet (§ 4-12). Siden terrassen var opplyst som ulovlig, kunne kjøperen ikke kreve avslag for den. Terrassen utgjorde bare en liten del av byggesaken, som også omfattet bruksendring av kjeller og loft, fasadeendringer og en støttemur. Nemnda satte derfor prisavslaget skjønnsmessig til 165 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tiden du bruker på å klage, kan avgjøre utfallet. Feil du oppdager, bør du melde fra om raskt og skriftlig. Går det år, kan kravet falle bort selv om feilen er reell.

Den viser også at det du selv får opplyst før kjøpet, teller mot deg. En ulovlighet som er nevnt i salgsdokumentene, gir ikke prisavslag. Og et krav som ikke er dokumentert, for eksempel en påstått nabokonflikt uten bevis for at selger kjente til den, blir ikke tatt til følge.

Til slutt kan du merke deg at nemnda ikke nøyde seg med en enkel avvisning eller full seier. Den vurderte hver post for seg.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 1 015 170 kroner for mange forhold i en seksjon i en enebolig fra 1984.
• Klagene på bredbånd og badestamp kom for sent, og de øvrige forholdene ga ikke grunnlag for mangel, bortsett fra de ulovlige byggetiltakene.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 165 000 kroner.