Badrenovering i borettslag, leilighet fra 1898: ikke medhold (FinKN 2022-665)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i borettslag i Oslo, i en bygning fra 1898. Den ble solgt som den er for 2,33 millioner kroner, i tillegg til andel fellesgjeld på 982 318 kroner. Budet ble akseptert 7. september 2020, og kjøperen overtok i desember samme år.

Tilstandsrapporten ga sanitærinstallasjonene TG 2 (tilstandsgrad 2, middels sterke tegn på svekket tilstand). Rapporten sa at badet var over halvveis i en levetid på 20 til 25 år. Den sa også at det ikke fantes dokumentasjon på hvordan badet var bygget opp, og at takstmannen derfor tok forbehold om membran og tilkobling til sluk. Det var bom i flere fliser på gulvet, altså fliser som ikke satt fast.

Mellom budaksepten og overtakelsen fikk kjøperen vite at borettslaget planla å renovere alle badene. Styret hadde 24. august 2020, altså før budaksepten, bestemt seg for å innhente tilbud. Selger fikk informasjonsbrev i postkassen 13. september 2020. På generalforsamlingen i april 2021 ble det vedtatt å ta opp lån til renoveringen. Kjøperens andel fellesgjeld økte deretter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 324 569 kroner for verditapet. Kjøperen mente at en full utskifting av badet var et avvik fra det man kunne forvente, siden feilene i tilstandsrapporten var små og ingen hadde varslet om snarlig utskifting. Forholdet var etter kjøperens syn til stede allerede før budaksepten.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos HDI Global Specialty. Selskapet mente først og fremst at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen. Vedtaket om lån ble jo fattet på generalforsamlingen etter overtakelsen. Til det siste mente selskapet at renoveringen ikke var en vesentlig mangel, og pekte på badets alder og tilstandsgrad.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg, og flertallet ga selskapet medhold. Kjøperen nådde dermed ikke frem. Avgjørelsen kom under dissens (uenighet i nemnda). Flertallet tok ikke stilling til om forholdet oppsto før eller etter overtakelsen, siden det ikke fant noen mangel uansett.

Flertallet la vekt på tre ting.

For det første at ingen kunne ta utgangspunkt i at badet var nytt. Salgsdokumentene ga ingen opplysninger om badets alder. Da regnes byggeåret som utgangspunkt, og bygningen var fra 1898. Selv om badet åpenbart var nyere, sa rapporten at det var over halvveis i levetiden.

For det andre risikoopplysningene: TG 2, bom i fliser og forbeholdet om hvordan badet var bygget opp. Kjøperen måtte regne med at badet kunne ha kort levetid igjen.

For det tredje at det alltid er risiko for økt fellesgjeld i et borettslag, særlig i en så gammel bygning. Avviket må være utvilsomt for at det skal telle som en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Flertallet la til grunn at kostnaden var i overkant av 7 % av kjøpesummen, men fant likevel ikke et åpenbart misforhold.

Mindretallet kom til motsatt resultat. Det mente kjøperen kunne forvente et bad på rundt 10 til 16 år, og at rapporten også hadde flere betryggende opplysninger, blant annet fall mot sluket, ingen lekkasjer og ingen unormale fuktmålinger. Kostnaden var etter mindretallets syn 7,4 % av kjøpesummen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad som ikke er nytt, gir kjøperen svakere vern mot senere renovering. Jo flere risikoopplysninger i tilstandsrapporten, desto vanskeligere er det å vinne frem. Alder og forbehold om oppbygging veier tungt.

Den viser også at planer i borettslaget om vedlikehold kan bli en kostnad for den som eier på vedtakstidspunktet, selv når planene var i tale før kjøpet. En vurdering av hvor stor kostnaden er sett opp mot kjøpesummen er ikke nok alene. Nemnda krever et tydelig misforhold.

Uenigheten viser at nemnda kunne vurdert saken ulikt.

Kort oppsummert

• Borettslaget vedtok renovering av alle bad etter kjøpet, etter at styret hadde tatt saken opp før budaksepten.
• Flertallet mente kjøperen måtte regne med utgifter til et bad i en bygning fra 1898 med TG 2, og fant ingen mangel.
• Selskapet fikk medhold under dissens, og kravet på 324 569 kroner førte ikke frem.