Bad oppgitt som fra 2005, men fra 1997: delvis medhold (FinKN 2024-882)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1968, påbygget i 1998, solgt «som den er» for 2 300 000 kroner ved kontrakt fra 15.6.18. Salget skjedde ved fullmakt fra selgerens sønn. Salgsoppgaven sa at to bad var gjort i 2005 av et firma, og at boligen holdt meget god standard for alderen. Anlegget for strøm og vannrør var delvis nytt.

Tilstandsrapporten ga badene TG 1-2 og opplyste at de var renovert i 2005, men at dokumentasjon manglet. Rapporten sa at alle bad uten dokumentasjon fra utførende firma får TG 2, selv om de kan være fagmessig utført. Selgersiden svarte i egenerklæringen at arbeidet var utført av faglært og at badet var bygget nytt.

I mai 2023 oppsto det en lekkasje fra hovedbadet. Kjøperen fikk vite at firmaet som skulle ha utført arbeidet, ikke hadde noe om renovering i sin historikk. Senere dokumenter viste at arbeidet var utført i 1997.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 374 418 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var holdt tilbake opplysninger om ufaglært arbeid på el-anlegget i kjelleren, at det var gitt uriktige opplysninger om badene, og at avviket var vesentlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at salget var et fullmaktssalg og at egenerklæringen var fylt ut etter beste evne. Siden badene hadde stått i 18 år uten feil, mente selskapet det var mer sannsynlig at arbeidet var gjort av faglærte. Det mente også at en eventuell feil uansett ikke hadde påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold. Etter at sekretariatet hadde vurdert saken, kom det frem dokumentasjon om at arbeidet var utført i november og desember 1997.

Nemnda la til grunn at badene ikke var renovert i 2005, og at det derfor var gitt en uriktig opplysning om alderen. Innvirkningsvilkåret (at feilen må ha påvirket kjøpet) var tvilsomt, siden kjøperen måtte regne med at badene var gamle. Men opplysningene om fagmessig utførelse, renovering og TG 1-2 ga en klar forventning om et bad i god stand. Tvilen på dette punktet ble lagt på selgersiden, og nemnda mente at feilen hadde påvirket kjøperens bud.

Prisavslaget ble satt med utgangspunkt i kjøperens pristilbud, men med fradrag for standardhevingen og forlenget levetid som et nytt bad gir. Kjøperen skulle stilles som om han hadde fått et bad som var fagmessig renovert i 2005 og var i god stand. Nemnda satte prisavslaget til 75 000 kroner, og forsinkelsesrente ble tilkjent. De øvrige anførslene førte ikke frem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil årstall i salgsmaterialet kan gi krav, selv om et gammelt bad er påregnelig. Det som teller, er hva opplysningen fikk deg til å forvente, og om den kan ha påvirket budet ditt.

Samtidig viser den at prisavslaget ikke settes til hele utbedringskostnaden. Har du fått et nytt bad i stedet for et eldre, trekkes verdien av forbedringen fra. Saken viser dessuten hvor viktig dokumentasjon er, både på hva som ble opplyst og på hva som faktisk ble gjort.

Kort oppsummert

• Badene ble oppgitt som renovert i 2005, men dokumenter viste at de var fra 1997.
• Nemnda fant en uriktig opplysning som hadde påvirket kjøperens bud.
• Kjøper fikk delvis medhold, med prisavslag på 75 000 kroner av de 374 418 kroner som ble krevd.