Feil på bad gjort av selger i samråd med faglærte: ikke medhold (FinKN 2022-652)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1952, markedsført som strøken og vesentlig påkostet. Den ble solgt for 3 130 000 kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 1.2.19.

Salgsdokumentene sa at badet var fornyet i sin helhet i 2011. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (tilstandsgrad 1, bare svake tegn på slitasje) og nevnte at arbeidene var utført av eier i samråd med faglærte, med membran under fliser og mansjetter ved sluk. Rapporten nevnte også noen misfargede fuger og overganger ved dusjen, som fikk TG 1-2, altså svake til middels svake tegn.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved våtrom. Selger krysset av for at det var utført arbeid av både faglærte og ufaglærte, i form av egeninnsats. Et rørleggerfirma var oppgitt for rørleggerarbeidet, og selger hadde lagt smøremembran på gulv og vegger.

I juni 2020 oppdaget kjøper løse fliser på baderomsgulvet. Vann hadde steget opp mellom fuger og fliser. En skaderapport fant håndverksfeil: membranen slapp fra betongunderlaget. Fliser på hele gulvet måtte rives. Da kjøper ringte selger i august 2021, bekreftet selger at membranen var lagt av ham selv.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 290 000 kroner. Det var tilbudet på 265 000 kroner for å totalrenovere badet, pluss 25 000 kroner for riving. I tillegg krevde kjøper erstatning for for mye betalt dokumentavgift og dekning av sakskostnader. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger).

Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake at grunnarbeidet var gjort av ham selv, og at opplysningen om at arbeidet var gjort i samråd med faglærte var uriktig. Kjøper mente også at badet uansett var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet mente at kjøper hadde reklamert for sent, og at det uansett ikke var noen mangel. Det pekte på at det var opplyst om egeninnsats, så kjøper kunne ikke vente fagmessig utførelse.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom tre spørsmål.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Egenerklæringen må leses sammen med resten av opplysningene ved salget, ikke alene. Samlet var det uklart hvilke arbeider faglærte hadde gjort, og hvilke som var gjort av selger i samråd med faglærte. Kjøper kunne ikke se bort fra at selger hadde lagt membranen selv. Selger hadde hverken bekreftet eller avkreftet i sin skriftlige uttalelse at membranen var lagt ved egeninnsats. Kjøper måtte regne med risikoen for denne uklarheten.

For det andre gjaldt spørsmålet om badet var vesentlig dårligere enn kjøper kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Nemnda la til grunn at avviket var stort nok målt i penger, siden utbedringen kostet omkring 9,2 prosent av kjøpesummen. Sekretariatets drøfting av det kvalitative er viktigst. Badet var relativt nytt og hadde TG 1, men det var likevel opplyst om egeninnsats og om små tegn til svikt. Nemnda la særlig vekt på hva slags feil dette var, og at det var påregnelig med ufagmessige løsninger når det var opplyst om ufaglært arbeid.

For det tredje trengte ikke nemnda å avgjøre om reklamasjonen var i tide. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye ordene i salgsdokumentene betyr. En formulering som at arbeid er gjort av eier i samråd med faglærte, gir ikke samme trygghet som at det er gjort av et fagfirma. Når salgsdokumentene åpner for egeninnsats, må kjøper regne med at utførelsen kan ha feil, selv om badet ser nytt ut.

Saken viser også at høye utbedringskostnader alene ikke gir et krav. Tapet er forklart like grundig som seiere: Nemnda mente kjøper hadde overtatt risikoen for det som var uklart, og at kjøper kunne stilt spørsmål før kjøpet.

Kort oppsummert

• Badet var opplyst utført av eier i samråd med faglærte. Kjøper fant løse fliser og feil membran og krevde 290 000 kroner.
• Nemnda mente opplysningsbildet var uklart, at kjøper hadde overtatt risikoen for det, og at feilene var påregnelige.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem.