Bad og innkledd pipe i enebolig fra 1923: delvis medhold (FinKN 2023-216)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nord-Norge, oppført i 1923 og påbygd omkring 1980. Den ble solgt for 7 600 000 kroner ved kontrakt datert 15.7.19, og kjøperen overtok 1.10.19. Boligen ble solgt med en enkel verditakst (en forenklet vurdering av verdien, ikke en full tilstandsrapport). Om badet i første etasje skrev takstmannen at fallet mot sluket kunne vært bedre, at fugene i dusjen var slitt, og at det var indikasjon på forhøyede fuktverdier i gulvet. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 2014. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) svarte han nei på spørsmål om feil ved våtrom og ved pipe.

I juni 2020 oppsto det en vannlekkasje fra badet, fordi sluket under badekaret var tett og membranen (det tette sjiktet under fliser) var punktert. Badet måtte bygges opp på nytt, og rommet under måtte totalrenoveres. I oktober 2021 fant et branntilsyn avvik ved teglskorsteinen, som var delvis tildekket i flere etasjer.

Kjøperen fant selgerens egne salgsdokumenter fra 2014. Der var det opplyst om tett sluk under badet, og tilsynsrapporten fra 2014 viste at pipen allerede da hadde avvik.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 484 741 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for bad og pipe, 136 500 kroner for tapt leie i sju måneder og 72 991 kroner til advokat, med renter. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var AmTrust.

Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake det han visste fra sitt eget kjøp, og at avviket uansett var vesentlig. Selskapet svarte at selgeren aldri hadde opplevd tett sluk eller lekkasje i sin eiertid, og at kjøperen måtte regne med at bad og pipe var fra byggeåret.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre ting var avgjørende.

For det første var pipen en mangel etter § 3-7. Selgeren kjente til tilsynsrapporten fra 2014 og avviket med innkledd pipe, og det var ikke bestridt. Feilen har sikkerhetsmessig betydning, og en kjøper har grunn til å regne med å få vite om slikt. Opplysningen ville også ha påvirket avtalen.

For det andre kunne ikke nemnda slå fast at badet var en mangel. Opplysningen om tett sluk fra 2014 ble sett på som en tidligere hendelse, ikke en varig feil. Motstridende forklaringer fra selgeren og hans tidligere samboer kunne nemnda ikke bygge på. Nemnda behandler saker skriftlig, og krever normalt klare holdepunkter for at selgeren visste om feilen. Nemnda var likevel i tvil.

For det tredje var avviket ikke vesentlig etter § 3-9. Selv om kostnadene var over Høyesteretts veiledende grense, var boligen gammel, og salgsdokumentene nevnte ikke oppgraderinger av pipe eller bad. Kjøperen måtte regne med kostnader.

Som prisavslag for pipen satte nemnda 80 000 kroner. Nemnda mente sekretariatets forslag på 50 000 kroner var for lavt, fordi feilen gjelder sikkerhet og det derfor i liten grad var tale om en standardheving (§ 4-12). Erstatningen for advokat ble 25 000 kroner (§ 4-14). Tapt leie ble ikke dekket, fordi den hang sammen med badet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens eget salgsmateriale fra da han kjøpte, kan være avgjørende. Når en selger kjenner til en sikkerhetsfeil og ikke sier fra, kan det gi krav selv om huset er gammelt.

Den viser også at en gammel opplysning om en tidligere hendelse, som et tett sluk, ikke uten videre viser at selgeren visste om en varig feil. Uten klare holdepunkter kan kravet mislykkes, også når skaden senere blir stor.

Kort oppsummert

• Stor lekkasje fra bad og avvik ved innkledd pipe i en enebolig fra 1923. Kravet var 484 741 kroner.
• Nemnda mente at pipen var en mangel fordi selgeren kjente til avviket, men ikke badet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 80 000 kroner i prisavslag og 25 000 kroner til advokat.