Feil på el-anlegg og bad i enebolig fra 1988: delvis medhold (FinKN 2024-802)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1988. Den ble solgt som den er for 6,6 millioner kroner ved kjøpekontrakt i februar 2021, og kjøperen overtok i mars 2021. Salgsoppgaven beskrev boligen som velholdt, med god standard og få avvik. Selgeren hadde eid huset siden det ble bygget.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at begge badene var totalrenovert, med ny membran (tettesjikt mot vann) og nye sluk, og at vennene hans hadde gjort arbeidet på dugnad. Han svarte nei på spørsmål om arbeid på el-anlegget, men skrev at anlegget var kontrollert for omtrent to år siden og var i orden. Terrassen var støpt på nytt i 2020.

Etter overtakelsen fant kjøperen feil på el-anlegget, i badet i første etasje, i badet i andre etasje, i undertaket og på terrassen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 296 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Av dette gjaldt 562 500 kroner el-anlegget og 733 875 kroner bygningsmessige arbeider. I tillegg krevde hun 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til rettshjelp, og forsinkelsesrente.

Kjøperen mente at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at boligen samlet hadde en vesentlig mangel. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selger verken kjente til eller burde kjenne til feilene, at forholdene var påregnelige for kjøperen, og at prisavslaget i alle tilfeller måtte regnes ut fra rimeligste forsvarlige utbedring, som selskapet anslo til 529 500 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Ingen av partene hadde innvendinger mot det da saken kom til nemnda, og nemnda sluttet seg til både resultat og begrunnelse.

Det var mangler ved el-anlegget, begge bad og terrassen. Selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om arbeidet på el-anlegget og om at badene var totalrenovert (§§ 3-7 og 3-8). Rapportene fra kjøperens takstmenn viste blant annet manglende jordfeilbrytere på badene, manglende dokumentasjon på hvem som hadde utført el-arbeidet, sluk av en type som gikk ut av produksjon i 1991, og terrassen uten nødvendig fall.

Til sammen utgjorde feilene på el-anlegget, badene og terrassen en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Det betyr at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å vente, selv om den var solgt som den er.

Undertaket ble ikke regnet som en mangel. Kjøperen fikk derfor bare delvis medhold.

Sekretariatet mente det var noe usikkerhet om de samlede utbedringskostnadene, men tok utgangspunkt i kjøperens pristilbud. Etter fradrag for at kjøperen får en høyere standard og forlenget levetid, ble prisavslaget satt til 750 000 kroner (§ 4-12), med forsinkelsesrente. Kravet på 4 000 kroner ble tatt til følge (§ 4-14). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at salg som den er ikke fritar selger for det som blir sagt i egenerklæringen. Når selger beskriver bad som totalrenoverte og kjøperen finner at arbeidet er dårlig eller udokumentert, kan det bli en mangel.

Saken viser også at kravet ofte blir redusert. Kjøperen fikk 750 000 kroner av 1 296 375 kroner, fordi nye løsninger gir kjøperen en høyere standard og lengre levetid enn det som ble solgt, og fordi ett av forholdene ikke ble regnet som mangel.

Kort oppsummert

• Feil på el-anlegget og i begge bad, som var opplyst som totalrenovert, og feil på terrassen.
• Feilene utgjorde til sammen en vesentlig mangel selv om boligen var solgt som den er, men ikke undertaket.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 750 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning, pluss rente.