Skjeggkre, bad og pipe i tomannsbolig fra 1974: ikke medhold (FinKN 2022-284)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig fra 1974, solgt som den er for 4 700 000 kroner og overtatt i november 2020. Selger hadde eid og bodd i boligen siden år 2000. Salgsoppgaven opplyste at badet hadde fått ny membran og nye fliser på gulvet, og at arbeidet var gjort av både ufaglærte og faglærte. Om peis og pipe, ventilasjon og skjeggkre sto det ingenting som hadde betydning for saken. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på de relevante spørsmålene.

Etter overtakelsen fant kjøper flere ting: lekkasje på badegulvet, feil på pipa og peisen, for dårlig ventilasjon og skjeggkre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 381 825 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). En takstmann hadde anslått utbedringskostnadene til 181 825 kroner. I tillegg regnet han med et verditap på 200 000 kroner fordi boligen hadde hatt skjeggkre, siden kjøpere i dag vil vegre seg for å kjøpe slike boliger.

Rapportene beskrev utett membran og gulv med motfall på badet, avløpsrør uten fall og manglende luftespalte ved døren. De beskrev også at peisen trakk dårlig fordi det kom for lite luft inn, og at avstanden til brennbart materiale var for liten. Skjeggkre var behandlet av et saneringsfirma, og bestanden var gått ned.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), avviste kravet. Det mente avviket verken var stort nok i kvalitet eller i kostnad til å være en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at selskapet skulle få medhold. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var det ikke vist at selger kjente til feilene, eller at selger burde ha kjent til dem. Da kan selger ikke holdes ansvarlig for tilbakeholdte eller uriktige opplysninger. Nemnda så heller ingen holdepunkter for at takstmannen hadde et ansvar.

For det andre var pipe, bad og ventilasjon ikke nyere enn selve huset fra 1974. Kjøper måtte derfor regne med at slike deler kunne trenge utbedring. Skjeggkre er derimot noe som kan regnes som et uventet avvik i kvalitet.

For det tredje kom det an på om avviket var stort nok i verdi. Nemnda mente at kostnaden alene ikke var nok, og at takstmannens uttalelse om et verditap på 200 000 kroner ikke var godt nok begrunnet. Skjeggkre kan bekjempes til et nivå der de ikke lenger er et problem for eieren. Her var boligen sanert, men det var ikke forklart hvordan situasjonen var etterpå, og hvordan en eventuell rest av kre ville påvirke prisen. Nemnda kunne derfor ikke slå fast at det var et verditap utover sanering. Avviket lå godt under det som tidligere har vært regnet som vesentlig.

Nemnda pekte på at loven bare beskytter kjøper mot tydelige misforhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav om verditap for skjeggkre må dokumenteres. Det holder ikke å vise til at kjøpere er redde for skadedyret. Kjøper må vise hva som gjenstår etter at saneringen er gjort, og hva det betyr for prisen.

Saken viser også at flere mindre feil kan bli vurdert hver for seg. Feil på bad, peis og ventilasjon i en bolig fra 1974, uten nyere oppgraderinger, regnes ofte som påregnelig vedlikehold.

Kort oppsummert

• En tomannsbolig fra 1974 hadde lekkasje på badet, feil ved pipe og ventilasjon og skjeggkre.
• Nemnda fant ikke at selger visste om feilene, at feilene var uventede for et så gammelt hus, eller at verditapet for skjeggkre var dokumentert.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 381 825 kroner.