Bad, tilbygg og mus i 44 år gammel enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-1314)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland fra 1976, solgt som den er for 3 220 000 kroner. Salget gjaldt før lovendringen som trådte i kraft i 2022, og saken ble derfor avgjort etter de eldre reglene i avhendingslova. Megleren beskrev boligen som velholdt og ivaretatt. Det var bare laget en verdi- og lånetakst, ikke en fullstendig tilstandsrapport. Taksten kalte standarden normal og nøktern og trakk fra 1,7 millioner kroner for alder, utidsmessighet og vedlikeholdsmangler.

Taksten opplyste blant annet om mangelfull grunnmursplast, fukt i en bod under garasjen, råte på dørblad og sidefelt ved inngangsdøren og setningsskader. Selgeren opplyste i egenerklæringen at han hadde eid boligen siden 1976, nevnte avløpsvann i kjelleren og fukt i rommet under garasjen, og sa at det var utført arbeid på badet i 2000.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen over bad, mus, vindfang og grunnmur. Flere sakkyndige undersøkte boligen. De pekte på utett membran og dårlig utført rørgjennomføring på badet, råteskader og feil ved tilbygget og inngangspartiet, og en råteskadd bunnsvill. Kjøperens siste rapport la til grunn totalt 668 126 kroner i utbedring. De sakkyndige var uenige om omfanget og om når badgulvet var lagt om.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende de faktiske utbedringskostnadene, i tillegg til sakskostnader og renter. Etter kjøperens syn hadde boligen en vesentlig mangel (§ 3-9), fordi kostnadene utgjorde over 20 % av kjøpesummen. Feilene skyldtes dårlig håndverk og ikke vanlig slitasje.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at skadene var påregnelige for en bolig av denne alderen, at kjøperen hadde tatt en større risiko ved å nøye seg med en verdi- og lånetakst, og at deler av kravet uansett var tapt fordi kjøperen reklamerte for sent (§ 4-19). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet og la kjøperens kostnadstall til grunn. Selv da var avviket ikke stort nok. Bestemmelsen om at boligen kan være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente, rammer bare åpenbare og vesentlige avvik.

Tre forhold veide tyngst.

Alderen og opplysningsbildet. Boligen var 44 år og tilbygget 42 år gammelt. Taksten hadde gitt et stort fradrag og omtalt standarden som nøktern. Det var ikke opplyst at kledning, terrasse eller drenering var fornyet, så kjøperen måtte regne med at de var fra byggeåret. Drenering og fukt var omtalt, og det var opplyst om råte ved ytterdøren.

Byggefeil. At skadene delvis skyldtes håndverksfeil og også rammet bærende deler, telte ikke tungt når behovet for utbedring uansett var påregnelig etter alder og opplyste tilstand.

Badet. Kjøperen kunne regne med at badkonstruksjonen var fra 2000. Han hadde ikke berettiget forventning om at membranen var fornyet etter reglene som gjaldt i 2016, selv om noe kan være gjort da.

Mus og trapp under tilbygget endret ikke vurderingen, verken alene eller sammen med de øvrige forholdene. Fordi kravet falt på mangelsspørsmålet, tok nemnda ikke stilling til om reklamasjonen kom i tide. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig som er solgt som den er, gir kjøperen et snevert grunnlag for krav. Da må avviket være åpenbart, ikke bare dyrt.

Et høyt kostnadsanslag er ikke nok alene, og heller ikke at feilen skyldes dårlig håndverk. Det avgjørende er hva kjøperen kunne vente ut fra alder, pris og opplysningene som ble gitt. Et stort fradrag i en takst og konkrete varsler om fukt eller råte gjør at kjøperen må regne med utbedringer, også omfattende.

Saken viser også at det kan være av betydning at det bare ble tatt en enklere takst. Kjøperen overtar da større del av risikoen for tilstanden.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1976 solgt som den er, med feil ved bad, tilbygg og bunnsvill, og mus. Utbedringen ble anslått til 668 126 kroner.
• Nemnda mente avviket ikke var åpenbart nok til å være en vesentlig mangel, gitt alder, fradrag i taksten og risikoopplysninger.
• Kjøperen fikk ikke medhold.