Arealavvik og vaskerom i fellesareal: delvis medhold (FinKN 2025-553)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Oslo i et bygg fra 1892, solgt «som den er» for 9,3 millioner kroner. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga et areal på 98 kvadratmeter (BRA/P-rom, altså bruksareal og primærrom, de rommene man regner som selve boligen). I dette inngikk et vaskerom på 2 kvadratmeter med adkomst fra fellesareal. Det fulgte også to kjellerboder på 4 og 5 kvadratmeter, som ikke var regnet med.

Da kjøperen planla å selge leiligheten videre, ble det utarbeidet en ny tilstandsrapport. Den målte internt areal til 93 kvadratmeter og eksternt areal til 8 kvadratmeter. Kjøperen mente dermed at det var et arealavvik på 5 kvadratmeter, eller 5,1 prosent, og reklamerte (varslet selger om mangelen).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 316 327 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde kjøperen erstatning for tapt fortjeneste ved videresalget, for dokumentavgift og for rentekostnader.

HDI, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente det var riktig å regne med vaskerommet, og at avviket da bare var 3 kvadratmeter, eller 3,1 prosent. Det er for lite til å være en mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i Finansklagenemnda ga først selskapet medhold. Det mente ikke det var sannsynliggjort at det var feil å regne med vaskerommet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til et annet resultat enn sekretariatet, og la vekt på tre ting.

For det første vaskerommet. Etter at sekretariatet hadde behandlet saken, la kjøperen frem nye uttalelser fra en takstmann og fra kommunen. De støttet at rommet var fellesareal som tilhørte sameiet, og formelt en bod. Nemnda mente rom utenfor leiligheten ikke skulle regnes med etter reglene som gjaldt ved salget. Det avgjørende var om arealet var fellesareal, ikke om det ble kalt bod.

For det andre størrelsen på avviket. Uten vaskerommet ble avviket 5,1 prosent. Nemnda pekte på at domstolene har regnet avvik på 5,7 og 5,6 prosent som mangler i store leiligheter, og at terskelen er lavere for mindre leiligheter. Leiligheten lå dessuten i et populært og kostbart område i Oslo. Nemnda fant derfor at det var en mangel etter § 3-8 (kjøper kan kreve at boligen har det arealet som er opplyst).

For det tredje beløpet. Vanligvis regner nemnda avviket om til to tredeler av kvadratmeterprisen ved kjøpet. Her ble utmålingen mer skjønnsmessig. Vaskerommet fantes fortsatt og kunne brukes. Boligen var kjøpt i 2019 og senere solgt til en betydelig høyere pris, og det var ikke lagt frem fagkyndige vurderinger av hva avviket betydde for prisen. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner. Kjøperen fikk også 5 000 kroner for for mye betalt dokumentavgift, og forsinkelsesrenter. Selskapet hadde ikke kommet med nye kommentarer.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at arealet som er oppgitt i salgsoppgaven, må stemme med reglene som gjaldt da boligen ble solgt. Rom med adkomst fra fellesareal kan bli regnet feil, og da kan avviket bli større enn det ser ut ved første øyekast. En takstmanns tolkning er ikke alltid nok, og nemnda kan endre syn når nye opplysninger kommer inn.

Saken viser også at prisavslaget ikke følger av en fast formel. Når rommet fortsatt er tilgjengelig, og boligen senere er solgt med god fortjeneste, kan beløpet bli lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Et vaskerom med adkomst fra fellesareal var regnet med i de opplyste 98 kvadratmeterne.
• Nemnda mente rommet ikke skulle vært regnet med, og at avviket på 5,1 prosent var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag mot et krav på 316 327 kroner, pluss 5 000 kroner i dokumentavgift.