Defekte varmekabler på badet i leilighet fra 1957: ikke medhold (FinKN 2022-973)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1957, solgt «som den er» for 4,59 millioner kroner og overtatt i desember 2021. Badet var pusset opp av borettslaget i 2007, og salgsoppgaven omtalte det som delikat og oppgradert. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (ingen avvik). Elvarmen, med gulvvarme i entré, gang og bad, var ikke vurdert av takstmannen, som pekte på at en elektriker måtte vurdere den. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) hadde selger svart nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Dagen etter overtakelsen virket ikke varmekablene på badet. Kjøperen trodde først at termostaten var defekt. En elektriker fant senere brudd i kablene. Kjøperen reklamerte til selskapet i januar 2022. En takstmann mente kablene ikke egnet seg for lokal reparasjon, og at de måtte skiftes, sammen med to lag fliser.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at selger kjente til feilen, eller måtte ha kjent til den, og at den manglende opplysningen hadde påvirket avtalen. Hun viste til hvor kort tid det gikk fra overtakelsen til feilen ble oppdaget. Hun krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 73 125 kroner, som var takstmannens kostnadsanslag, og 4 000 kroner i erstatning for advokatutgifter i form av egenandel.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selger forklarte at det ikke hadde vært problemer med varmekablene. Det som hadde vært vanskelig, var å stille inn temperaturen, fordi termostaten var uoversiktlig. Selger hadde bare gjort det to ganger i eiertiden.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg i hovedsak til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første beviskravet. Nemnda behandler sakene skriftlig og kan ikke høre parter og vitner eller befare boligen. Etter fast praksis må det derfor finnes klare bevismessige holdepunkter for at selger kjente til forholdet, før § 3-7 (selgers plikt til å opplyse om det han kjenner til) kan brukes.

For det andre tidsaspektet. Kjøperen viste til at feilen ble oppdaget nesten umiddelbart. Nemnda mente at dette alene ikke var nok som bevis.

For det tredje at det var uklart hva feilen var. Nemnda fant det noe uklart om det var brudd i kablene eller termostaten som skapte problemene. Uansett fantes det ingen konkrete holdepunkter for at selger visste at kablene var defekte, og heller ikke for at selger måtte ha visst det.

Nemnda kalte saken bevismessig utfordrende. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet hadde også bemerket at selger med fordel kunne ha fortalt om vanskene med å regulere temperaturen, men at dette ikke endret vurderingen av kablene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil som viser seg rett etter overtakelsen, ikke i seg selv beviser at selger visste om den. Hvis kravet bygger på at selger tilbakeholdt opplysninger, må det finnes noe konkret i dokumentene som viser at selger kjente til feilen. Selgers forklaring om at alt fungerte, veier tungt når ingenting motbeviser den.

Saken viser også at det hjelper å skille mellom en feil i selve anlegget og en vanskelig betjening. En opplysning om at noe er tungvint å bruke, er ikke det samme som en opplysning om at det er ødelagt.

Kort oppsummert

• Varmekablene på badet i en leilighet fra 1957 virket ikke dagen etter overtakelsen, og det ble funnet brudd i kablene.
• Nemnda mente det manglet klare holdepunkter for at selger kjente til feilen, og tidspunktet alene var ikke nok.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 73 125 kroner.