Arealavvik i loftsleilighet fra 1989: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-391)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet med tre rom i en loftsetasje i Bergen, oppført i 1989. Den ble solgt som den er for 2 300 000 kroner og overtatt av kjøperen 1. mars 2018.

I salgsoppgaven sto det uten forbehold at boligen hadde 70 kvadratmeter bruksareal og primærrom (P-rom, det arealet som teller som boareal). I eierskifterapporten (en tilstandsrapport som selgeren lar ta før salget) var arealet også oppgitt til 70. Der sto det under merknader om arealet at badet etter målereglene ikke er målbart på grunn av manglende fri bredde ved høyde på 1,9 meter, men at det likevel var tatt med i arealet fordi rommet finnes og fungerer som bad.

Sommeren 2021 lot kjøperen ta ny tilstandsrapport i forbindelse med et planlagt videresalg. Da ble arealet målt til 63 kvadratmeter. Bad og en del av vaskerommet var ikke regnet med, fordi takhøyden var for lav. Rapporten tok også forbehold om at skråtak og skråvegger gjør boligen vanskelig å måle.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 255 556 kroner, med forsinkelsesrenter. Han mente at arealet er noe av det første en boligkjøper ser på, og at man må kunne stole på nøkkelopplysningene i salgsoppgaven uten å lese alle vedlegg for å finne ut om de stemmer. Avviket var 7 kvadratmeter, cirka 10 prosent.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at takstmannen hadde skrevet klart og konkret at badet ikke var målbart, og at en eventuell mangel uansett ikke ville ha påvirket kjøpet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men under tvil.

Hva nemnda la vekt på

Saken handlet om hvorvidt en uriktig opplysning etter loven (§ 3-8) kan rettes opp ved en tydelig og effektiv korrigering et annet sted i salgsmaterialet. Alle var enige om at en kjøper som hovedregel må kunne stole på sentrale opplysninger. Spørsmålet var om merknaden i eierskifterapporten var god nok.

Flertallet, to av tre medlemmer, kom under tvil til at det ikke var en mangel. De la vekt på at opplysningen om badet var klar og kort, og at den sto i eierskifterapporten, som er et viktig salgsdokument som en kjøper må antas å ha lest før han legger inn bud.

Mindretallet, ett medlem, mente det var en mangel. Arealet er en av de viktigste opplysningene, og salgsoppgaven oppga 70 kvadratmeter to steder uten forbehold. Korrigeringen sto først i et vedlegg og var nøytral og lite fremhevet. Det må være grenser for hva man kan forvente at en vanlig kjøper leser og forstår, særlig når heller ikke megleren hadde oppdaget forskjellen. Mindretallet tok ikke stilling til beløpet.

Avgjørelsen ble truffet under dissens (uenighet i nemnda). Flertallets syn er det som gjelder.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en riktig opplysning i et vedlegg kan veie tungt nok til å rette opp en uriktig opplysning i salgsoppgaven, når den er klar og konkret og står i et sentralt dokument som eierskifterapporten.

Den viser også at arealsaker er grensetilfeller. Sekretariatet og nemnda var i tvil, og ett medlem kom til motsatt resultat. Hva som teller som tydelig nok, vurderes konkret i hver sak.

Saken viser til slutt at det lønner seg å lese merknader om areal i tilstandsrapporten og eierskifterapporten før du legger inn bud, og ikke bare regne med tallet i salgsoppgaven.

Kort oppsummert

• Leiligheten ble solgt som 70 kvadratmeter, men senere målt til 63, fordi bad og deler av vaskerommet ikke telles.
• Flertallet mente merknaden om badet i eierskifterapporten var tydelig nok til å rette opp salgsoppgaven.
• Selskapet fikk medhold under dissens, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.