Gulvvarme med lav effekt i tomannsbolig fra 2012: ikke medhold (FinKN 2023-219)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig på Østlandet, oppført i 2012 og solgt for 3 570 000 kroner. Kontrakten er datert 8.10.21, og kjøperne overtok 2.11.21. Salgsoppgaven opplyste om elektrisk oppvarming med gulvvarme i hele første etasje og på badet i annen etasje. I tillegg var det en peisovn i stuen, og elektriske panelovner var et alternativ. Begge bad var flislagt og hadde varmekabler.

Tilstandsrapporten beskrev en bolig med normalt god standard. Varme var ikke vurdert med tilstandsgrad. Selgeren hadde bodd i boligen i to år og fem måneder.

Omtrent to måneder etter overtakelsen meldte kjøperne fra om at gulvvarmen fungerte dårlig i alle gulv med varmekabler. De la frem en vurdering som viste hvor stor effekt kablene hadde: 58 W/m2 i stue, hall og kjøkken, 88 W/m2 på badet i annen etasje og 90 W/m2 på badet i første etasje. Leverandørens anbefalinger var høyere. Vurderingen pekte også på mange kryssende kabler, noe som kan skade dem.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 475 130 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet tilsvarte et pristilbud på å legge nye varmekabler og nye fliser. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var HDI Global Specialty.

Kjøperne mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger, og at han vanskelig kunne være uvitende om den lave effekten. De pekte på at utbedringen kostet mye og gjaldt den viktigste oppvarmingskilden i boligen (§ 3-7 og § 3-9).

Selskapet svarte at varmekablene hadde fungert tilfredsstillende så lenge selgeren eide boligen. Hvordan varmen oppleves er subjektivt, og effekten lå innenfor en anerkjent bransjetabell. Den viste et minstekrav på 40 W/m2 for nye eneboliger.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To ting var avgjørende.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selgeren eller selgerens takstmann kjente til den lave effekten. Selgeren sa at kablene fungerte hele tiden, og også da kjøperne overtok. Det er noe annet at effekten er lavere enn anbefalt enn at den mangler helt, og det var uklart hvordan selgeren skulle ha oppdaget det. Det var også opplyst om andre varmekilder. At feilen ble funnet kort tid etter salget, var ikke nok alene (§ 3-7).

For det andre var avviket ikke vist å være vesentlig. Den installerte effekten lå over minstekravet selskapet viste til, men litt under produsentens anbefaling. Kjøperne svarte ikke på selskapets henvisning til tabellen. Det var derfor uklart hvor viktig oppvarmingen var for dem, og hvor stort avviket egentlig var (§ 3-9).

Nemnda leste også kjøpernes anmodning om å få saken vurdert av nemnda, men fant ikke noe som endret bildet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at en installasjon ligger under det produsenten anbefaler. Kjøperen må vise at avviket er så stort at det er vesentlig, og må forholde seg til de tallene selskapet legger frem. Når kjøperen ikke svarer på slike tall, veier de tungt.

Den viser også at det er kjøperens oppgave å sannsynliggjøre at selgeren kjente til feilen. Når selgeren forklarer at anlegget fungerte, og feilen er vanskelig å oppdage i daglig bruk, er det vanskelig å nå frem.

Kort oppsummert

• Gulvvarme med lavere effekt enn produsentens anbefaling i en tomannsbolig fra 2012. Kravet var 475 130 kroner.
• Nemnda mente at selgerens kunnskap ikke var sannsynliggjort, og at avviket ikke var vist å være vesentlig.
• Kjøperne fikk ikke medhold.