Feil areal under skråtak og bod: delvis medhold (FinKN 2023-604)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, bygget på i årene 1986 til 1988, solgt som den er for 3,725 millioner kroner og overtatt i juli 2021. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga et bruksareal (BRA) på 263 kvm og et primærromsareal (P-rom, de viktigste oppholdsrommene) på 253 kvm. Loftet var oppgitt med 103 kvm BRA og 100 kvm P-rom.

I april 2022 målte en annen takstmann opp boligen på nytt og fant at flere rom i andre etasje under skråtaket ikke var måleverdige, og at en bod med vaskerom med utvendig adkomst var regnet med som bolig. Takstmannen bak salgsrapporten mente at han hadde målt riktig. En tredje takstmann kom frem til nesten samme resultat som den andre, med 83,12 kvm på loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 275 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Kjøperen viste til en meglervurdering som satte boligens verdi med riktig areal til 3,45 millioner kroner, og mente at avviket var over ti prosent.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at fagfolkene var uenige om målingene, og at kjøperen ikke hadde vist at det opprinnelige arealet var feil.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig i at arealopplysningene var uriktige (§ 3-8). Tre ting var avgjørende.

For det første måleverdigheten. Etter takstbransjens regler er et rom ikke måleverdig hvis fri høyde på 190 centimeter har mindre bredde enn 60 centimeter. Kontrollmålingen viste 187,3 centimeter i høyden 60 centimeter fra veggen på badet og et av soverommene. Nemnda mente at boden i andre etasje trolig var målt feil på samme måte. Det andre soverommet var trolig måleverdig, om ikke helt.

For det andre boden med utvendig adkomst. Slike rom skal ikke regnes med i bruksarealet, og takstmannen bak salgsrapporten bestred ikke feilen.

For det tredje at selskapet ikke svarte etter sekretariatets vurdering.

Likevel ble det bare delvis medhold. Avviket var uegentlig, det vil si at rommene fortsatt kan brukes slik kjøperen forutsatte, selv om målereglene ikke teller dem med. Det var også usikkerhet om avvikets eksakte størrelse. Ved kjøp av større eneboliger henger pris og areal dessuten ikke like tett sammen som for små leiligheter, fordi tomt, beliggenhet og planløsning også teller. Meglervurderingen tok ikke høyde for at avviket var uegentlig. Nemnda satte derfor prisavslaget skjønnsmessig til 125 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil arealopplysning kan gi krav selv når rommene finnes og kan brukes. Areal under skråtak og rom med egen utvendig inngang er typiske feilkilder.

Den viser også at prisavslaget kan bli mye lavere enn det en meglervurdering tilsier. I en større enebolig er sammenhengen mellom areal og pris svakere, og et uegentlig avvik gir lavere avslag enn et avvik som gir mindre bruksverdi.

Kort oppsummert

• Arealet i en enebolig fra 1965 var oppgitt for høyt, fordi rom under skråtak og en bod med utvendig adkomst var regnet med.
• Nemnda mente opplysningene var uriktige, men at avviket var uegentlig og usikkert i størrelse.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 125 000 kroner mot kravet på 275 000 kroner.