Lekkasje fra bad, leilighet fra 1898: ikke medhold (FinKN 2026-335)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1898, solgt «som den er» for 5,35 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at badet var flislagt og overflateoppusset i 2013, og at det hadde et eldre sluk av ukjent årstall. Tilstandsrapporten ga badet stort sett TG 0 og TG 1, men membran, tettesjikt og sluk fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Utførelsen av slukmansjett og membran var uoversiktlig, og rapporten nevnte at et sluk som ikke er skiftet erfaringsmessig gir økt fare for lekkasje.

I selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) var det opplyst om faglært arbeid på badet, men svart nei på om membran eller sluk var oppgradert.

Flere år etter overtakelsen lekket det fra badet til leiligheten under. Skaderapporten fra sameiets forsikring viste at det ikke var synlig membran i sluket, og at sluket hadde et hull og var limt. Årsaken ble beskrevet som alder og slitasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Et pristilbud fra et baderomsfirma anslo dem til 298 799 kroner uten merverdiavgift. Kjøperen mente at badet ikke var opplyst å ha slike feil, at selgers takstmann hadde brutt sin opplysningsplikt, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Feilen kom ifølge kjøperen av et knekt og limt sluk, ikke av vanlig aldring.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente hverken selger eller takstmann hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger, at TG 2 var forsvarlig ut fra badets alder, og at det ikke var et vesentlig avvik. En fagkyndig som selskapet brukte, pekte også på at saken var dårlig dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble avgjort etter reglene som gjaldt før lovendringen i 2022. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke bevis for at selger kjente til feilen utover det som ble opplyst. Selger hadde kjøpt boligen i 2015 og bestred at vedkommende kjente til forholdene (§ 3-7 og § 3-8). Takstmannen skulle bare undersøke visuelt, og skaden var oppdaget lenge etter befaringen. Den kunne ha utviklet seg i mellomtiden.

For det andre var det gitt konkrete risikoopplysninger om sluket og membranen. Nemnda mente kjøperen måtte forvente et eldre bad enn oppussingen fra 2013 tilsa.

For det tredje var vesentlighetskravet (§ 3-9) ikke oppfylt. Nemnda mente at kostnadene var så høye at det kvantitative kravet var oppfylt. Det kvalitative kravet var derimot ikke oppfylt, fordi det ikke forelå et åpenbart misforhold mellom det kjøperen fikk og det kjøperen kunne vente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader alene ikke gir en mangel. Nemnda vurderer også hva kjøperen ble opplyst om og hvor gammel boligen er.

Står det at bare overflaten er pusset opp, og at sluk og membran ikke er byttet, må kjøperen regne med at det gamle badet fortsatt ligger under. Det spiller ingen rolle at det ikke er opplyst om akkurat den skaden som til slutt oppsto, så lenge risikoen for lekkasje rundt sluket var nevnt.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra bad i en leilighet fra 1898, der sluket var limt og membranen ikke synlig.
• Salgsoppgaven og rapporten opplyste at bare overflaten var pusset opp og at sluket ikke var skiftet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.