Lekkasje fra vaskerom som var solgt som soverom: ikke medhold (FinKN 2024-1175)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1954. Kjøper hadde henvendt seg direkte til selger allerede i 2019 og fikk tilsendt en gammel salgsoppgave og tilstandsrapport fra 2016. Der var et rom i andre etasje vurdert som vaskerom med TG 1 (ingen eller kun små avvik), og det var synlig membran i sluket. Boligen var ifølge salgsmaterialet oppusset og renovert i 2003 og 2005.

Når avtalen ble inngått i 2020, var dette rommet innredet som soverom. Kjøper tok forbehold om at det ble innhentet en ny tilstandsrapport. Den kom 1. september 2020 og beskrev rommet som soverom som tidligere hadde vært vaskerom. Boligen ble solgt som den er for 3,9 millioner kroner ved kontrakt 14. oktober 2020. Megler hadde bare oppgjørsoppdraget, og det var selger som ga kjøper opplysninger om boligen.

Senere fant kjøper andre mangler og fikk et prisavslag på 700 000 kroner for dem. Etter overtakelsen gjorde kjøper rommet om til vaskerom igjen. 2. oktober 2023 kom det vann fra vaskemaskinen som trengte gjennom gulvet og ned på kjøkkenet. Entreprenøren mente det sannsynligvis ikke var lagt vanntett sjikt (membran) under hele gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag på 50 400 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet bygget på et pristilbud om å ta opp fliser og legge ny membran og nye fliser. Kjøperen mente at rommet var beskrevet som vaskerom i den første tilstandsrapporten og som våtrom i salgsoppgaven, og at leietakerens bruk som soverom ikke kunne endre det.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til opplysningene som var gitt før avtalen ble inngått, og mente kjøper ikke kunne vente at gulvet var tett.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble behandlet etter den gamle avhendingslova, og spørsmålet var etter § 3-9 andre punktum. Bestemmelsen sier at en bolig kan ha en mangel når summen av avvik fra det kjøper kunne vente er stor nok, selv om hvert avvik alene er lite. Nemnda la til grunn at grensen for vesentlighet allerede var nådd gjennom de andre avvikene som kjøper hadde fått prisavslag for. Det eneste spørsmålet var om lekkasjen kom i tillegg som et nytt avvik.

Det avgjørende var hva rommet var ved avtaleinngåelsen. Nemnda la til grunn at det var innredet og brukt som soverom. Kjøper hadde selv krevd ny tilstandsrapport, og den fortalte klart at rommet var soverom og tidligere vaskerom. Kjøpers forventning måtte da knyttes til rommet som soverom, ikke som vaskerom.

Nemnda understreket at kjøper må bære risikoen for at bruken endres etter overtakelsen. Da fantes det ikke et nytt avvik som kunne telle med. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er rommets bruk og beskrivelse ved kjøpet som teller, ikke hva rommet en gang var. Hvis du endrer bruken av et rom etter overtakelsen, kan du ikke uten videre kreve at rommet tåler den nye bruken. Saken viser også at eldre salgsdokumenter kan bli overstyrt av nyere, og at en ny tilstandsrapport som kjøper selv har bedt om, får stor vekt.

Kjøper hadde her allerede fått utbetalt et betydelig prisavslag for andre forhold. Det ble ikke nok til å få dekket også dette kravet.

Kort oppsummert

• Kjøper gjorde et rom som var solgt som soverom, om til vaskerom, og fikk lekkasje gjennom gulvet.
• Nemnda mente kjøperens forventning måtte knyttes til rommet slik det var ved salget, og at kjøper bar risikoen for endret bruk.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Selskapet fikk medhold.