Utett bad og reklamasjonsfrist i bolig fra 2017: delvis medhold (FinKN 2026-997)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder, oppført i 2017 og solgt «som den er» for 5,05 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 5.5.21, og kjøperen overtok 12.11.21. Salgsoppgaven kalte den en moderne og lekker funkisbolig. Tilstandsrapporten ga badene TG 1 (ingen eller små avvik), og i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om han kjente til feil ved våtrom.

Kjøperen hadde flyttet utenlands og leid ut boligen. I slutten av oktober 2024 fikk kjøperen beskjed fra leietakerne om at gulvet hadde hovnet noe. De hadde oppdaget det etter en ferie på fire til fem uker. Det hadde også vært maur i boligen. Kjøperen engasjerte en takstmann, som bekreftet fuktskadet parkett, men ikke fant årsaken. Deretter undersøkte en tekniker på oppdrag fra kjøperens bygningsforsikring badet. Rapporten fra 21.1.25 konkluderte med et utett bad, trolig utettheter i membranen, slik at vann hadde kommet ut i tilstøtende rom ved dusjing.

Kjøperen reklamerte (meldte fra om kravet) til selskapet 12.2.25. Boligen ble videresolgt for 5,255 millioner kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 395 000 kroner i prisavslag for verdiminus, eventuelt 323 688 kroner for utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at fristen for å reklamere først begynte å løpe da rapporten om utett bad forelå, og at boligen hadde en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, mente at kjøperen hadde tapt kravet ved å reklamere for sent, siden kjøperen ble varslet om skadene 28.10.24. Selskapet mente også at det ikke var vist at den lavere prisen ved videresalget skyldtes usikkerhet om utbedringen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold på grunn av for sen reklamasjon. Nemnda kom til motsatt resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første var reklamasjonen i tide. Nemnda fant vurderingen krevende. Fristen begynner normalt først å løpe når det fremstår som en realistisk mulighet at selger er ansvarlig. Bildene fra leietakerne viste hovnet parkett, men det var vanskelig å se årsaken, og den ble først avklart etter at det var gjort destruktive inngrep. Nemnda tok ikke stilling til om fristen startet ved takstmannens eller teknikerens befaring. Under noe tvil mente den at kjøperen måtte få noe tid til å avklare forholdet med fagfolk.

For det andre var det ingen mangel etter §§ 3-7 og 3-8 i den gamle loven, som gjaldt her. Kjøperen hadde ikke holdepunkter for at selger hadde gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger.

For det tredje var det en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Nemnda fant et utvilsomt misforhold mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne regne med. Utbedringskostnadene utgjorde mellom 6,4 og 7,8 prosent av kjøpesummen. Boligen var fra 2017, badene hadde TG 1, og selger hadde svart nei om feil ved våtrom.

Prisavslaget ble utmålt etter utbedringskostnadene, som var opplyst til 323 688 kroner. Nemnda gjorde et mindre fradrag for standardheving (at kjøperen får bedre bygningsdeler enn avtalt) og fastsatte avslaget til 300 000 kroner, pluss forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen ikke alltid starter ved første tegn på skade. Den starter normalt når det er en realistisk mulighet for at selger er ansvarlig. Kjøperen må likevel få undersøkt saken uten unødig opphold. Sekretariatet mente at fristen løp fra første melding, mens nemnda ga kjøperen tid til å undersøke.

Saken viser også at en ny bolig med gode tilstandsgrader og benektende svar i egenerklæringen gir grunn til å vente at våtrommene er tette. Et utett bad i en så ny bolig kan være en vesentlig mangel selv uten at selger har gitt uriktige opplysninger.

Kort oppsummert

• Fuktskadet parkett i en enebolig fra 2017 viste seg å skyldes et utett bad.
• Nemnda mente under tvil at reklamasjonen kom i tide, og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 300 000 kroner av kravet på 395 000 kroner.