Lekkasje fra renovert bad i enebolig fra 1953: delvis medhold (FinKN 2026-877)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1953, med tilbygd stue og bad fra 1995. Den ble solgt «som den er» for 2,25 millioner kroner og overtatt i desember 2021. I salgsdokumentene sto det at badet var totalrenovert av faglærte i 2019. Selgerens egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) beskrev nytt gulv med tettesjikt og fliser, nye vegger og nytt el-anlegg. Selgeren skrev også at dokumentasjon fantes.

I september 2024 oppdaget kjøperen en vannskade på gulvet i gangen utenfor badet. En takstmann fra kjøperens egen bygningsforsikring fant at vann hadde dryppet fra en utett kobling bak dusjkabinettet. En senere rapport fra kjøperen pekte i tillegg på at det ikke var oppbrett av membran i døren inn til badet, at gulvet manglet fall mot sluket, og at våtromsplatene var montert feil. Da hadde vannet rent ut i gangen og skadet omtrent to kvadratmeter gulv og underlag.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 328 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 22 835 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrenter. Kravet bygget på et pristilbud for å renovere badet og legge nytt gulv i rommet utenfor.

Boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren) lå hos Protector Forsikring. Selskapet avviste kravet. Det mente at det manglende oppbrettet var synlig for kjøperen, og at synlige forhold ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Selskapet mente også at et tett dusjkabinett gjør at kravene til vannsikring er oppfylt, og at lekkasjen oppsto etter at risikoen var gått over til kjøperen. Til slutt mente selskapet at kravet var høyere enn nødvendig utbedring, og at en enkel lokal utbedring ville holde.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering og la vekt på tre forhold.

For det første var badet opplyst som nylig totalrenovert av fagfolk. Da har kjøperen en berettiget forventning om at det er bygget i samsvar med kravene til vannsikring. Nemnda avviste derfor at det manglende oppbrettet var noe kjøperen burde ha oppdaget.

For det andre var det ikke avgjørende at skaden viste seg først etter overtakelsen. Det var selve konstruksjonen som var feil, og en feil kan være en mangel selv om den først viser seg senere.

For det tredje var mangelen vesentlig (etter avhendingsloven § 3-9 andre punkt). Kostnadene lå godt over grensen Høyesterett har satt, og kjøperen kunne ikke forvente feil av dette omfanget på et bad som var to år gammelt og utført av fagfolk. Nemnda mente lokal utbedring av dørterskelen ikke var nok.

Prisavslaget ble likevel satt til 270 000 kroner, ikke 328 000. Nemnda gjorde fradrag for forlenget levetid (kjøperen får et nytt bad som varer lenger enn det gamle ville gjort). Takstutgiftene ble ikke tilkjent, fordi nemnda la til grunn at kjøperens boligkjøperforsikring dekket dem. Kravet om forsinkelsesrenter ble tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om nylig renovering av fagfolk gir sterke forventninger. Gjelder feilen selve oppbyggingen av badet, hjelper det ikke selgersiden at skaden først dukket opp flere år etter overtakelsen.

Saken viser også at medhold ikke alltid betyr hele beløpet. Er utbedringen ny og bedre enn det som var der, kan nemnda trekke fra for det. Utgifter som en annen forsikring allerede dekker, kan heller ikke kreves dobbelt.

Kort oppsummert

• Vannskade i gangen kom fra et bad som var opplyst totalrenovert av fagfolk to år før salget.
• Nemnda mente det forelå en vesentlig mangel, og at synlighetsinnvendingen ikke førte frem.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 270 000 kroner i prisavslag av 328 000 kroner som ble krevd, uten takstutgifter.