Ny runde om bad og el-avvik i enebolig fra 1997: ikke medhold (FinKN 2023-725)

Hva saken gjaldt

Eneboligen lå i Møre og Romsdal. Den ble oppført i 1997 og bygget ut mot sør i 2007. Den ble solgt som den er for 6,6 millioner kroner, og kjøperen overtok 17.9.19. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdeler TG 1 (ingen avvik). Selgeren hadde bodd i boligen siden byggeåret. Selgeren opplyste om arbeider på badene, og at det bad som senere ble omtalt i saken, var renovert i 2008 av et rørleggerfirma som nå var konkurs.

Kjøperen reklamerte kort tid etter overtakelsen over en rekke forhold, blant annet terrassen, tak og ventilasjon, med et estimat på 211 083 kroner. Saken ble avgjort i nemnda tidligere, i FinKN 2021-1208, der selskapet fikk medhold.

Etter den avgjørelsen fant kjøperen flere forhold: en eldre vannskade i et hjørne av et soverom ved badet i andre etasje, manglende dokumentasjon på hvordan badet ble renovert i 2008, downlights over dusjen, og avvik ved el-anlegget i kjøkkenet. Forholdene ble anslått til 216 537 kroner, slik at kravet samlet ble 427 620 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 427 620 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at de nye forholdene, sammen med de gamle, gjorde at utbedringskostnadene nå var en større andel av kjøpesummen, og at boligen hadde en vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent på forhold som var synlige og kjente, og at kjøperen først ba om dokumentasjon på badet tre år etter overtakelsen. Fuktskadene var begrenset, og el-avvikene var bagatellmessige og lignet mer på oppgraderinger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til det. Nemnda vurderte de nye forholdene sammen med dem som allerede var behandlet, og la vekt på:

• Manglende dokumentasjon på badet var den klart største posten, med 125 500 kroner. Badet var 11 år gammelt ved salget, og selgeren hadde opplyst at firmaet som utførte arbeidet, var konkurs. Kjøperen hadde ingen konkret opplysning om at selgeren hadde dokumentasjon, og kunne derfor ikke ha en berettiget forventning om å få den.
• Nemnda mente det er grunn til å spørre om dette i det hele tatt er et nytt forhold, siden dokumentasjonen heller ikke fantes i 2019.
• Vannskaden var eldre og av begrenset omfang. El-avvikene var små, og det eneste alvorlige avviket i el-rapporten kostet 625 kroner å utbedre.
• Samlet var det ikke noe åpenbart eller utvilsomt avvik mellom det kjøperen kunne vente og boligens faktiske stand, som vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum er ment å fange opp.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nye forhold ikke automatisk gir en vesentlig mangel fordi de legges til et tidligere krav. Nemnda vurderer om avviket fra det du kunne forvente er åpenbart, og en høyere krevd sum alene er ikke nok. Dokumentasjon på et bad er ikke en mangel i seg selv, særlig hvis badet er gammelt og du ikke er lovet noe.

Saken viser også hvorfor det er viktig å spørre om dokumentasjon før du kjøper. Har du ikke fått en konkret opplysning om at det finnes papirer, er det vanskelig å hevde at du kunne forvente dem. Forhold du kjente til eller kunne ha oppdaget, kan dessuten være reklamert for sent.

Kort oppsummert

• Etter et første nemndstap fant kjøperen nye forhold ved en enebolig fra 1997 og krevde 427 620 kroner i prisavslag.
• Det største nye forholdet var manglende dokumentasjon på et 11 år gammelt bad, som nemnda ikke mente kjøperen kunne forvente å få.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.