Bad uten membran og taklekkasjer i enebolig: delvis medhold (FinKN 2026-787)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med utleiedel i Innlandet, oppført i 2001, med garasje fra 2002. Den ble solgt som den er for 3,8 millioner kroner i desember 2021, og kjøper overtok i mai 2022. Kjøper bruker eiendommen som fritidsbolig og flyttet inn først i desember 2022. Tilstandsrapporten opplyste at badene var fra byggeåret og at oppgradering måtte påregnes. Sanitærutstyret på badene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at badet hadde plastsluk med synlig membran og klemring (membran er et tettesjikt som hindrer at vann trenger inn i konstruksjonen). Taket fikk TG 1 (ingen avvik), men var bare sjekket fra bakken. I egenerklæringen svarte selger at han ikke kjente til feil ved våtrom eller tak, og at arbeidet på badene var utført før innflytting i 2001.

Etter overtakelsen viste det seg at badet i utleiedelen ikke hadde membran, og at vann hadde trukket inn i vegg og gulv i kjøkken og stue. Badet i hovedboligen hadde mangelfull og noe ufagmessig membran og feil fall. Garasjetaket lakk på grunn av manglende tetting i mønet, og det var også lekkasjer i taket på hovedbolig og utleiedel.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 811 145 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kjøper mente at selger måtte ha kjent til at membranen manglet, siden han selv hadde gjort deler av arbeidet. Kjøper mente også at selger kjente til lekkasjen i taket, og viste til uttalelser fra en leietaker.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøper hadde meldt fra for sent. Det mente også at selger ikke kjente til lekkasjene, og at det ved byggingen ikke var krav om membran i vegger. Etter selskapets syn måtte kjøper regne med å totalrenovere badene, siden de var fra byggeåret og opplysningene om dem var tydelige.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat på ett punkt. Tre forhold veide tyngst.

For det første ble kravet om at selger holdt tilbake opplysninger, ikke godtatt. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke gå inn i rene troverdighetsvurderinger. Skriftlige erklæringer som er laget for saken, veier dessuten mindre enn dokumenter fra den tiden det skjedde.

For det andre ble heller ikke kravet om at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, godtatt. Risikoopplysningene om badene var for mange og for tydelige.

For det tredje mente nemnda at opplysningen om membran var uriktig, og at dette var en mangel etter § 3-8. Tilstandsrapporten sa at badet hadde synlig membran, og det gjaldt begge badene. Utleiebadet hadde ingen membran, og hovedbadet hadde mangelfull. Membran er en så sentral opplysning at den kan ha påvirket kjøpet, selv om badene var gamle.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig, fordi pristilbudene ikke viste hva ny membran koster alene. Det ble gjort et betydelig fradrag for at kjøper får nyere bad. Nemnda satte beløpet til 50 000 kroner og mente at det ikke var reklamert for sent. Kjøper fikk delvis medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en enkelt uriktig opplysning i tilstandsrapporten kan gi rett til prisavslag selv om resten av rapporten advarer om gamle bad. Det gjelder særlig opplysninger som kan ha hatt betydning for kjøpet, som at det finnes membran.

Saken viser også hvor mye avslaget kan skrumpe. Kravet var 811 145 kroner, men avslaget ble bare 50 000 kroner, fordi bad må oppgraderes når de er så gamle, og fordi verdien av selve membranen er vanskelig å regne ut.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2001 med bad uten membran og lekkasjer i flere tak.
• Kjøper krevde 811 145 kroner i prisavslag, blant annet for totalrenovering av bad.
• Nemnda mente kun opplysningen om membran var uriktig og satte prisavslaget til 50 000 kroner, altså delvis medhold.