Jordfeil i varmekabler på bad i leilighet: ikke medhold (FinKN 2025-486)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1972, solgt som den er for 3 000 000 kroner. Salgsprospektet fortalte at badet var totalrenovert i 2010, og badet fikk tilstandsgrad TG 1 (ingen avvik) i tilstandsrapporten. Rapporten sa også at elektrisk oppvarming med varmekabler på badet ikke var funksjonstestet, og at det elektriske anlegget ikke var vurdert. Selger hadde svart nei på spørsmål om arbeid og kontroll av el-anlegget.

Mange år etter overtakelsen, i 2024, fant kjøperen jordfeil i varmekablene på badet. En elektriker mente kabelen var overopphetet, fuktig og korrodert, og at hele varmekabelen i gulvet måtte skiftes. Elektrikeren hadde selv reparert kabelen i 2018. Papirene fra den reparasjonen lå i boligmappen, med en samsvarserklæring (bekreftelse på at arbeidet fulgte sikkerhetskravene).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 93 479 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente feilen var en vesentlig mangel, blant annet fordi boligen var solgt med positive opplysninger om badet, og fordi utbedringen kostet mer enn 3 % av kjøpesummen.

Boligselgerforsikringen var tegnet av selgeren, og selskapet avviste kravet. Det mente utbedringen ikke kostet nok til å regnes som et vesentlig avvik. Selskapet pekte også på at badet var 14 år gammelt, og at rapporten opplyste at dokumentasjon på oppussingen manglet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat, og begge var i tvil.

Nemnda la vekt på tre ting.

For det første er terskelen for en mangel etter det strenge vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum høy. Feil på el-anlegg regnes som mer alvorlige enn mange andre feil, men sikkerhetsaspektet alene var ikke nok her.

For det andre hadde nemnda i tidligere saker kommet til at feil på el-anlegg som kostet rundt 3 til 3,7 prosent av kjøpesummen ikke var vesentlige, når kjøperen ikke kunne forvente et nytt anlegg. Her var prosentandelen 3,1, altså på samme nivå.

For det tredje var alvorlighetsgraden ved jordfeilen noe uklar. Det var også opplyst at dokumentasjon på oppussingen av badet manglet. Kjøperen kunne derfor ikke stole helt på at badet var i topp stand.

Kjøperen hadde bedt nemnda om ny vurdering, men nemnda fant ikke noe nytt som endret resultatet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kostnaden ved å rette feilen har stor betydning når kravet bygger på at avviket er vesentlig. En feil kan være reell og alvorlig, og likevel ikke gi rett til prisavslag hvis utbedringen koster en liten andel av kjøpesummen.

Den viser også at positive opplysninger om et rom, som totalrenovert, ikke alltid gir en sterk forventning om at alt skjult er nytt. Når rapporten sier at el-anlegget ikke er vurdert, og at dokumentasjon mangler, svekker det kjøperens sak.

Kjøperen fikk ikke medhold, og kravet på 93 479 kroner førte ikke frem.

Kort oppsummert

• Jordfeil i varmekabler på badet i en leilighet fra 1972, med krav om prisavslag på 93 479 kroner.
• Nemnda mente feilen ikke var vesentlig nok, blant annet fordi utbedringen utgjorde 3,1 % av kjøpesummen.
• Kjøperen nådde ikke frem, og selskapet fikk medhold.