Sluk som ikke tok unna og manglende dampsperre: ikke medhold (FinKN 2023-720)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet fra 1948, solgt uten forbehold om tilstanden for 3 050 000 kroner, i tillegg til andel fellesgjeld på 272 000 kroner. Kjøperen overtok 24. juni 2021. Tilstandsrapporten ga badets overflater TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Etasjeskillet, altså gulvet mellom etasjene, fikk også TG 2, og rapporten sa at isolasjonen der var ukjent.

I egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved bad og vann, men skrev at det hadde vært en lekkasje fra avløp i vegg som fagfolk hadde utbedret.

Kvelden etter overtakelsen tok ikke dusjavløpet unna, og vann rant utover gulvet. Da kjøperen tok opp løse gulvbord på kaldloftet, viste det seg at isolasjon i etasjeskillet tilsynelatende var fjernet i forbindelse med at det ble montert spotter, og at dampsperre manglet. En takstmann anslo at badet måtte åpnes og få ny membran for 150 000 kroner, mens utbedring av kaldloftet ble anslått til 18 750 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 168 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 30 000 kroner i erstatning for midlertidig bolig og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren hadde fått vite at avløpet av og til gikk tett, og at styrelederen i borettslaget hadde sagt til selgeren at han burde ha fortalt om sluket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste ansvar. Selgeren hadde ikke merket problemer etter at han brukte avløpsrens og fjernet en plastkork. Selgeren benektet å kjenne til feil ved badet, og forklarte at spottene var montert av en tidligere eier. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at det ikke var en mangel, og pekte på fire forhold.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til konkrete feil ved sluket. Selgeren hadde brukt avløpsrens jevnlig og ikke opplevd det kjøperen opplevde. Uttalelsen fra styrelederen veide lite, fordi saken behandles skriftlig og selgerens forklaring sto mot den.

For det andre, selv om selgeren burde ha fortalt om den jevnlige bruken av avløpsrens, mente nemnda at det ikke hadde påvirket kjøpet (§ 3-7). Badets alder var ukjent, og badet hadde TG 2. Kjøperen måtte regne med at badet snart kunne trenge rehabilitering.

For det tredje var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til feilene i etasjeskillet. Spottene ble ikke montert i hans eiertid, det sto eiendeler på store deler av kaldloftet, og et kaldloft brukes sjelden.

For det fjerde fant nemnda ikke at det var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Misforholdet mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne vente, må være utvilsomt. Her var det et avvik, men ikke markant nok. Sekretariatet skrev at vurderingen hadde vært tvilsom, og at utfallet kunne blitt annerledes hvis partene hadde forklart seg muntlig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens kunnskap må sannsynliggjøres. Uttalelser fra andre kan få lite vekt når de står mot selgerens egen forklaring. En feil som oppdages etter overtakelsen, er ikke nødvendigvis en mangel selgeren svarer for.

Den viser også at alder og tilstandsgrad på en bygningsdel senker hva kjøperen med rimelighet kan vente. Selv om en selger burde ha delt en opplysning, hjelper det ikke alltid når opplysningen ikke ville påvirket kjøpet.

Kort oppsummert

• Et dusjsluk som ikke tok unna og manglende dampsperre ble oppdaget kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente at selgeren ikke kjente feilene, og at badets alder og TG 2 gjorde at opplysningene ikke ville påvirket kjøpet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk verken prisavslag eller erstatning.