Manglende varmekabler i oppgradert bad: delvis medhold (FinKN 2022-75)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Oslo fra 1938, solgt «som den er» for 4 070 000 kroner ved kjøpekontrakt 11.2.21. Kjøperen overtok 15.3.21. Salgsprospektet sa at badet var oppgradert i 2018. Boligsalgsrapporten (tilstandsrapporten) sa at badet hadde flislagt gulv med varme, men også at sluket var eldre og av ukjent årstall.

Rapporten ga badets overflater TG 0 og TG 1 (ingen eller svake avvik). Sluk, tettesjikt, membran, ventilasjon og vann- og avløpsrør fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Blant annet hadde sluket ingen klemring, noe som øker faren for lekkasje. Selgeren svarte nei på spørsmål om feil eller arbeid på badet i egenerklæringen (skjema der selger svarer på det han vet om boligen), og hadde eid leiligheten siden 2019.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at det ikke lå varmekabler i gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at opplysningen om varme i gulvet var uriktig, at den hadde påvirket kjøpet, og at boligen uansett hadde en vesentlig mangel. Det ble lagt frem et tilbud om totalrenovering av badet på 304 300 kroner, og kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for dette beløpet, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen viste også til at oppgraderingen var brukt som salgsargument.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo. Det mente at opplysningen ikke hadde påvirket avtalen. Kjøperen måtte regne med at det underliggende var eldre og kunne svikte på kort sikt, og et krav om totalrenovering var uansett for høyt, siden varmekabler kunne legges lokalt. Selskapets takstmann la til grunn en enklere løsning der kostnaden var 59 563 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig om at leiligheten var solgt med en uriktig opplysning, og at varme i gulvet vanligvis er en opplysning som motiverer et kjøp. Spørsmålet var om den hadde virket inn på avtalen (§ 3-8 andre ledd). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente nei, fordi kjøperen måtte regne med å måtte skifte ut det gamle badet uansett. Nemnda delte seg.

Flertallet la vekt på tre ting. Det er som utgangspunkt selgeren som må godtgjøre at feilopplysningen ikke påvirket avtalen. Salgsmaterialet skrev nokså generelt at badet var oppgradert, og flere forhold ved gulvet fikk TG 0 eller TG 1. Og badet hadde dusjkabinett, så feilene ved membran og sluk var av mindre betydning for hvordan badet fungerte. Flertallet var likevel i noe tvil.

Mindretallet mente at risikoopplysningene om badet og rørene var så mange at en rehabilitering måtte ha fremstått som nærliggende, og at badet var lite, slik at gulvvarme betydde mindre.

Prisavslaget (§ 4-12) ble langt lavere enn kravet. Flertallet tok utgangspunkt i et tilbud på 63 963 kroner for nye varmekabler. Med utskifting av dusjkabinettet ble kostnaden omtrent 70 000 kroner. Kjøperen fikk helt nye kabler, og det ble derfor gjort fradrag for standardheving. Avslaget ble skjønnsmessig satt til 50 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning om noe som gulvvarme kan gi krav, selv i et gammelt bad. Men den viser også at selv med medhold blir beløpet ofte målt mot det feilen faktisk koster å rette, ikke mot en full renovering.

Risikoopplysninger (opplysninger om svak stand) i rapporten svekket kjøperens forventninger, men veide ikke nok til å avvise kravet helt. Nemnda vurderte hva som ble opplyst før budet ble akseptert.

Kort oppsummert

• Badet ble solgt som oppgradert i 2018 og med gulvvarme, men det fantes ingen varmekabler.
• Nemndas flertall mente den uriktige opplysningen hadde virket inn på avtalen. Mindretallet mente det motsatte.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 50 000 kroner mot et krav på 304 300 kroner.