Ufagmessige bad fra 2013 i enebolig: selskapet vant frem (FinKN 2022-917)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1981, solgt "som den er" for 16,1 millioner kroner og overtatt 1.10.21. Salgsdokumentene omtalte to pene bad som begge var rehabilitert i 2013. I tilstandsrapporten fikk badene i hovedsak TG 1 (best mulig tilstand), og noen deler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taksmannen skrev at fuktmåling ikke kan avsløre svikt i konstruksjonen. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger at arbeidet på badene var gjort av faglærte, og oppga firmaet som hadde hatt hovedansvaret.

I januar 2022 fant kjøperen fukt i taket på vaskerommet under det ene badet. Årsaken var kondens og lekkasje langs et avløpsrør på kaldloftet, og utbedringen kostet 21 563 kroner. Kjøperen fikk deretter en vurdering av badene. Den viste at veggene og kassen rundt toalettsisternene var ufagmessig bygget, og at det manglet oppkant ved terskel.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 593 834 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til egenandel, kostnader til bistand og forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos HDI Global Specialty SE. Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake at det var brukt ufaglærte, og at en fuktskade i 2017 ikke var opplyst.

Selskapet viste til at selgeren hadde lagt frem fakturaer og kontoutskrifter som viste at flere firmaer hadde gjort jobben. Selskapet mente derfor at det ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte i det alt vesentlige. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke grunn til å tvile på at badene var utført av faglærte. Selgeren hadde omfattende dokumentasjon. Selger har heller ikke plikt til å oppbevare papirer på arbeid som ble gjort mange år tilbake. Det var derfor ingenting som tydet på at selgeren kjente til ufaglært arbeid eller feil.

For det andre gjaldt fuktskaden i 2017 et lite område på vaskerommet. Grundige undersøkelser da, der badene ble testet hardt uten at det kom en dråpe vann, fant ingen feil ved badene. Nemnda mente derfor at en opplysning om skaden ikke ville ha påvirket kjøpet.

For det tredje var ikke feilen vesentlig nok til at det ble en mangel etter § 3-9 andre punktum. De samlede utbedringskostnadene utgjorde 3,69 % av kjøpesummen, og nemnda fant at behovet for utbedring var relativt avgrenset. At kjøperen ønsket å utbedre fordi papirer på fagmessige løsninger manglet, fikk begrenset vekt.

Nemnda la til at det kunne stilles spørsmål ved om takstmannen burde ha nevnt at det ikke var noen spalte som viser lekkasjevann ved den innebygde toalettsisternen. Fordi kostnaden ikke var anslått, gikk nemnda ikke nærmere inn på det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger som kan dokumentere at fagfolk gjorde arbeidet, står sterkt. Feil som først oppdages lenge etter at arbeidet er gjort, gir sjelden krav hvis det ikke kan påvises at selgeren kjente til dem. Et krav må også være stort nok i forhold til kjøpesummen til å regnes som vesentlig. Kjøperen nådde ikke frem med kravet.

Kort oppsummert

• To bad fra 2013 i en enebolig fra 1981 hadde ufagmessige løsninger, og kjøperen krevde 593 834 kroner.
• Selgeren hadde dokumentert at faglærte utførte arbeidet, og en tidligere fuktskade ble vurdert som uten betydning for kjøpet.
• Selskapet vant frem, og kjøperen fikk ikke prisavslag.