Feil på el-anlegget i enebolig fra 1961: delvis medhold (FinKN 2022-593)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1961, solgt som den er for 1,81 millioner kroner og overtatt i september 2019. Selgeren hadde eid huset siden 2014. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) stod det at badet var totalrenovert i 2014, at deler var gjort av fagfolk, og at resten var gjort ved egeninnsats. Om el-anlegget svarte selgeren at det fantes samsvarserklæring (dokumentasjon fra elektriker om at arbeidet er utført etter reglene), og at det ikke var brukt ufaglærte.

Tilstandsrapporten tok opp at fallet mot sluk var feil, og at overflatene så ut som egeninnsats. Takstmannen hadde ikke elektrokompetanse og vurderte ikke el-anlegget.

Kort tid etter overtakelsen kjente kjøperen kloakklukt på badet. Han fant ikke dokumentasjon på arbeidene. En slektning som er faglært elektriker, fant flere avvik på el-anlegget. En egen befaring av badet fant at varmekabelen ikke var jordet riktig og at membranen (tettesjiktet under fliser) trolig var lagt feil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 392 912 kroner, med forsinkelsesrente. Han mente det var gjort ufaglært arbeid på både bad og el-anlegg i større grad enn det som var opplyst, og at forholdene til sammen var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det ikke var noen mangel. Selgeren hadde ikke kjent til feilene, mye av el-arbeidet var gjort før hans tid, og badet var solgt med tydelige opplysninger om egeninnsats og konkrete feil. Selskapet pekte også på at faglærte kan gjøre feil.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda kom til samme resultat og sluttet seg i hovedsak til begrunnelsen.

For badet nådde ikke kjøperen frem. Egenerklæringen listet opp hva fagfolk hadde gjort, og sa at resten var egeninnsats. Nemnda mente ikke at oppgaven om fliser og vegger kunne leses som at membran og underliggende konstruksjon også var gjort av fagfolk. Takstmannens merknader om fall og egeninnsats støttet dette.

For el-anlegget fikk kjøperen medhold. Nemnda mente selgeren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, blant annet om samsvarserklæringen og el-anlegget på badet (avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, om selgers plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger).

Beløpet ble justert. Kjøperen la frem en ny oppdeling av rørleggertilbudet der kostnaden til varmekablene var trukket ut. Ingen hadde innvendinger mot den. Prisavslaget ble satt til 136 469 kroner (§ 4-12), og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ofte kommer an på ordlyden i egenerklæringen. Når selger skriver at resten er egeninnsats, må kjøperen regne med at arbeid utover det som er oppgitt som faglært, kan være gjort av ufaglærte. Det gjelder også skjulte deler som membran.

El-anlegg er annerledes. Har selger svart at det finnes samsvarserklæring, og det ikke gjør det, kan det være en mangel selv om boligen er gammel og solgt som den er.

Saken viser også at kravet kan bli mye mindre enn først satt opp. Her falt det fra 392 912 kroner til 136 469 kroner fordi bare el-delen førte frem.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant feil på el-anlegget og ufaglært arbeid på badet i en enebolig fra 1961.
• Nemnda mente el-opplysningene var mangelfulle og uriktige, men at badet var tilstrekkelig beskrevet som egeninnsats.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 136 469 kroner.